Чего ждать на вторичном рынке жилья в 2016 году?
Чего ждать покупателям и как вести себя продавцам вторичного жилья в наступившем 2016 году, а также, в каком направлении будет двигаться рынок в течение года?
С этими и другими вопросами "Ежедневник" обратился к заместителю директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости "Твоя столица" Светлане Куделко.
«Процессы на вторичном рынке жилья в полной мере отражают ситуацию на финансовом рынке и в экономике страны в целом, и поэтому делать прогнозы по уровню цен в 2016 г. мы можем лишь исходя из развития экономической ситуации в стране. С достаточной уверенностью можно утверждать, что рынок будет оставаться «падающим». Но точной цифры по снижению цен за год, вряд ли кто-нибудь сейчас сможет озвучить с высокой степенью достоверности, поскольку она напрямую зависит от целого ряда факторов", - заявила эксперт.
По словам Светланы Куделко, одним из ключевых факторов является курс валют. "Наглядный пример: в середине 2015 года, когда курс доллара приостановил на несколько месяцев свой рост, автоматически приостановили свое падение и цены. Подтверждает это и текущая ситуация: за неполный месяц нового года курс доллара вырос на 11%, и цены сразу же снизились в среднем от 5% до 8% до уровня 1095 долларов/кв.м", - рассказала эксперт.
Вторым немаловажным факторов является общая экономическая ситуация в стране. Ведь именно она определяет уровень реальных доходов населения, который в свою очередь выступает регулятором спроса, а значит и основным корректировщиком цен.
"Кардинального улучшения экономической ситуации ожидать не приходится, и поэтому продавцам надо быть готовыми к снижению платежеспособного спроса на квартиры, росту конкуренции вследствие увеличения объема предложения на рынке и дальнейшему снижению цен. Многие продавцы в 2015 года, не желая мириться со снижением цен, занимали выжидательную позицию либо устанавливали завышенную цену продажи, в надежде найти «своего» покупателя и продать квартиру по «докризисным» ценам. В итоге, ни то, ни другое желаемого результата не приносило – цены, как снижались, так и продолжали снижаться, а значит и продавать квартиру спустя 3-5 месяцев приходилось по уже гораздо более низким ценам, чем можно было, установи они изначально объективную цену на объект», - рассказала Светлана Куделко.
По ее мнению, чтобы избежать подобных финансовых потерь в 2016 году продавцам следует ориентироваться не на цены предложения, демонстрирующие желания продавцов, а на цены реальных сделок, по которым покупатели готовы и способны приобретать квартиры "здесь и сейчас".
«А тем, кому трудно смириться с большой величиной снижения стоимости квартиры (с учетом ее приобретения, проведения ремонта и т.п.), следует рассматривать «ценопад» не только как негативное явление, но и как время новых возможностей. Ведь «просел» не только вторичный, но и первичный рынок жилья. И поэтому сейчас для продавцов, желающих улучшить свои жилищные условия (например, продать «хрущевку» и переселиться в современное и комфортабельное жилье), предоставляется хорошая возможность приобрести новостройку на последних стадиях строительства по цене ниже стоимости квартиры «вторичного» рынка», - посоветовала Светлана Куделко.
По мнению аналитиков «Твоей столицы», этой возможностью все активнее стали пользоваться иногородние покупатели, количество которых за 2015 года выросло более чем на 20%. Продав жилье в регионе, и добавив некоторую сумму, они в первую очередь обращают внимание на новостройки, располагающиеся в ближайшем пригороде Минска. В 6 - 10 километрах от столицы сейчас можно приобрести уже готовую двухкомнатную квартиру по цене порядка 40 тыс. долларов, в то время как в самом Минске, за эти деньги можно рассчитывать лишь на приобретение однокомнатной квартиры в доме 20-летней давности постройки, где после приобретения все равно необходимо делать ремонт.
«Жилые комплексы в ближайшем пригороде мегаполисов уже давно пользуются большим спросом среди жителей других европейских стран. Там люди в мегаполис приезжают только на работу, а живут в его пригороде, в экологически чистой зоне, - рассказала эксперт. - Обратить внимание на подобные жилые комплексы наших покупателей заставила сложная экономическая ситуация, показав преимущества и экономическую выгодность проживания вблизи Минска. Это и современные новые дома в составе жилых комплексов, и развитая инфраструктура, включающая как разнообразные торговые объекты, так и учреждения образования и здравоохранения, а также многое другое, необходимое для комфортной жизни. При этом вся инфраструктура нового микрорайона возводиться в среднем за 3-5 лет, с момента начала строительства, что по меркам рынка недвижимости, небольшой срок. А дорога до работы, с учетом наличия в непосредственной близости транспортных магистралей, может занимать даже меньше времени, чем, если бы вы добирались до работы, находясь в черте города».
Как считает Светлана Куделко, учитывая эти факторы, все больше молодых семей в 2016 году выбирая между квартирами вторичного рынка и новостройками, будут останавливать свой выбор на новостройках, в том числе и пригорода.
«Очевидно, что даже с учетом привлечения кредита в размере 10 тыс. долларов, на условиях 35% процентной ставки и срока кредитования на 15 лет, гораздо выгоднее ежемесячно выплачивать проценты в размере 300 долларов за пользование кредитом и жить уже в приобретенной квартире, чем, не привлекая кредитные средства, ежемесячно отдавать порядка 250 USD за аренду и пытаться собрать недостающую сумму для покупки квартиры. А с учетом приостановки на 2016 год строительства государственного арендного жилья, этот вопрос для многих приобретает особую актуальность.
Для тех продавцов, кто, имея квартиру малого метража, хочет «расшириться», основными помощниками при покупке в 2016 году будут выступать «альтернативные» сделки – так называемые «цепочки» и обмены. В ситуации нехватки собственных финансовых средств, обмены и «цепочки» выступают чуть ли не единственным действенным рыночным инструментом, позволяющим людям решить свой жилищный вопрос с минимальным привлечением заемных средств», - считает Светлана Куделко.
По мнению эксперта, в 2016 году будет расти спрос на квартиры в Заводском районе. За последний квартал 2015 года в рейтинге микрорайонов он поднялся с предпоследнего, до 4 места. Причина ожидаемого роста популярности в том, что именно в Заводском районе представлены все типы жилья - от «сталинок» до новостроек по привлекательным для покупателей ценам. К тому же во многих многоквартирных домах старого жилого фонда Заводского района, в связи с подготовкой к Чемпионату мира по Хоккею 2014 года, был проведен капитальный ремонт. При этом Заводской район в силу возраста достаточно зеленый, а линия метро, «пронизывающая» его, и Партизанский проспект добавляют удобства в перемещении жителей.
Также в 2016 году ожидается рост интереса покупателей к микрорайону Курасовщина, вследствие большого выбора квартир по «экономным» ценам.
Но все же основной фокус покупательского спроса в 2016 году будет направлен на аккуратные, и не требующие серьезного ремонта квартиры стандартных потребительских качеств, и квартиры, готовые к проживанию.
Нельзя не вспомнить про продажи комнат и элитных квартир. Эти сегменты вторичного рынка в 2015 года меньше всех остальных «просели» в цене, а стоимость комнаты к концу года уже вплотную подобралась к стоимости полноценной однокомнатной квартиры. И причина не в массовом спросе, а в малочисленности предложения.
«Минимальный спрос существует, конкуренция также минимальна - значит можно значительно цену не снижать» - так рассуждает большинство продавцов, как комнат, так и элитных квартир. Но в 2016 году надо быть готовым к тому, что в случае сохранения прежних цен, интерес со стороны покупателей может существенно упасть. Фактом является то, что докризисные цены остались в прошлом», - рассказала Светлана Куделко.
Эксперт советует продавцам и покупателям в 2016 году в первую очередь слышать друг друга.
«В 2016 году на рынке не будет «слабых» и «сильных»: на продавцов будет «давить» растущий объем предложения и снижающийся спрос, а на покупателей – недостаток финансов. В такой ситуации продавец и покупатель должны научиться слышать друг друга, и идти на уступки. Только в этом случае рынок будет продолжать жить.
На падающем рынке для продавцов важно как можно быстрее найти покупателя, что возможно лишь при изначально правильном определении цены объекта. А для покупателей – не упустить нужную квартиру. Так как, несмотря на большой объем предложения, подходящую по всем параметрам квартиру выбрать не всегда просто», советует эксперт.
С этими и другими вопросами "Ежедневник" обратился к заместителю директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости "Твоя столица" Светлане Куделко.
«Процессы на вторичном рынке жилья в полной мере отражают ситуацию на финансовом рынке и в экономике страны в целом, и поэтому делать прогнозы по уровню цен в 2016 г. мы можем лишь исходя из развития экономической ситуации в стране. С достаточной уверенностью можно утверждать, что рынок будет оставаться «падающим». Но точной цифры по снижению цен за год, вряд ли кто-нибудь сейчас сможет озвучить с высокой степенью достоверности, поскольку она напрямую зависит от целого ряда факторов", - заявила эксперт.
По словам Светланы Куделко, одним из ключевых факторов является курс валют. "Наглядный пример: в середине 2015 года, когда курс доллара приостановил на несколько месяцев свой рост, автоматически приостановили свое падение и цены. Подтверждает это и текущая ситуация: за неполный месяц нового года курс доллара вырос на 11%, и цены сразу же снизились в среднем от 5% до 8% до уровня 1095 долларов/кв.м", - рассказала эксперт.
Вторым немаловажным факторов является общая экономическая ситуация в стране. Ведь именно она определяет уровень реальных доходов населения, который в свою очередь выступает регулятором спроса, а значит и основным корректировщиком цен.
"Кардинального улучшения экономической ситуации ожидать не приходится, и поэтому продавцам надо быть готовыми к снижению платежеспособного спроса на квартиры, росту конкуренции вследствие увеличения объема предложения на рынке и дальнейшему снижению цен. Многие продавцы в 2015 года, не желая мириться со снижением цен, занимали выжидательную позицию либо устанавливали завышенную цену продажи, в надежде найти «своего» покупателя и продать квартиру по «докризисным» ценам. В итоге, ни то, ни другое желаемого результата не приносило – цены, как снижались, так и продолжали снижаться, а значит и продавать квартиру спустя 3-5 месяцев приходилось по уже гораздо более низким ценам, чем можно было, установи они изначально объективную цену на объект», - рассказала Светлана Куделко.
По ее мнению, чтобы избежать подобных финансовых потерь в 2016 году продавцам следует ориентироваться не на цены предложения, демонстрирующие желания продавцов, а на цены реальных сделок, по которым покупатели готовы и способны приобретать квартиры "здесь и сейчас".
«А тем, кому трудно смириться с большой величиной снижения стоимости квартиры (с учетом ее приобретения, проведения ремонта и т.п.), следует рассматривать «ценопад» не только как негативное явление, но и как время новых возможностей. Ведь «просел» не только вторичный, но и первичный рынок жилья. И поэтому сейчас для продавцов, желающих улучшить свои жилищные условия (например, продать «хрущевку» и переселиться в современное и комфортабельное жилье), предоставляется хорошая возможность приобрести новостройку на последних стадиях строительства по цене ниже стоимости квартиры «вторичного» рынка», - посоветовала Светлана Куделко.
По мнению аналитиков «Твоей столицы», этой возможностью все активнее стали пользоваться иногородние покупатели, количество которых за 2015 года выросло более чем на 20%. Продав жилье в регионе, и добавив некоторую сумму, они в первую очередь обращают внимание на новостройки, располагающиеся в ближайшем пригороде Минска. В 6 - 10 километрах от столицы сейчас можно приобрести уже готовую двухкомнатную квартиру по цене порядка 40 тыс. долларов, в то время как в самом Минске, за эти деньги можно рассчитывать лишь на приобретение однокомнатной квартиры в доме 20-летней давности постройки, где после приобретения все равно необходимо делать ремонт.
«Жилые комплексы в ближайшем пригороде мегаполисов уже давно пользуются большим спросом среди жителей других европейских стран. Там люди в мегаполис приезжают только на работу, а живут в его пригороде, в экологически чистой зоне, - рассказала эксперт. - Обратить внимание на подобные жилые комплексы наших покупателей заставила сложная экономическая ситуация, показав преимущества и экономическую выгодность проживания вблизи Минска. Это и современные новые дома в составе жилых комплексов, и развитая инфраструктура, включающая как разнообразные торговые объекты, так и учреждения образования и здравоохранения, а также многое другое, необходимое для комфортной жизни. При этом вся инфраструктура нового микрорайона возводиться в среднем за 3-5 лет, с момента начала строительства, что по меркам рынка недвижимости, небольшой срок. А дорога до работы, с учетом наличия в непосредственной близости транспортных магистралей, может занимать даже меньше времени, чем, если бы вы добирались до работы, находясь в черте города».
Как считает Светлана Куделко, учитывая эти факторы, все больше молодых семей в 2016 году выбирая между квартирами вторичного рынка и новостройками, будут останавливать свой выбор на новостройках, в том числе и пригорода.
«Очевидно, что даже с учетом привлечения кредита в размере 10 тыс. долларов, на условиях 35% процентной ставки и срока кредитования на 15 лет, гораздо выгоднее ежемесячно выплачивать проценты в размере 300 долларов за пользование кредитом и жить уже в приобретенной квартире, чем, не привлекая кредитные средства, ежемесячно отдавать порядка 250 USD за аренду и пытаться собрать недостающую сумму для покупки квартиры. А с учетом приостановки на 2016 год строительства государственного арендного жилья, этот вопрос для многих приобретает особую актуальность.
Для тех продавцов, кто, имея квартиру малого метража, хочет «расшириться», основными помощниками при покупке в 2016 году будут выступать «альтернативные» сделки – так называемые «цепочки» и обмены. В ситуации нехватки собственных финансовых средств, обмены и «цепочки» выступают чуть ли не единственным действенным рыночным инструментом, позволяющим людям решить свой жилищный вопрос с минимальным привлечением заемных средств», - считает Светлана Куделко.
По мнению эксперта, в 2016 году будет расти спрос на квартиры в Заводском районе. За последний квартал 2015 года в рейтинге микрорайонов он поднялся с предпоследнего, до 4 места. Причина ожидаемого роста популярности в том, что именно в Заводском районе представлены все типы жилья - от «сталинок» до новостроек по привлекательным для покупателей ценам. К тому же во многих многоквартирных домах старого жилого фонда Заводского района, в связи с подготовкой к Чемпионату мира по Хоккею 2014 года, был проведен капитальный ремонт. При этом Заводской район в силу возраста достаточно зеленый, а линия метро, «пронизывающая» его, и Партизанский проспект добавляют удобства в перемещении жителей.
Также в 2016 году ожидается рост интереса покупателей к микрорайону Курасовщина, вследствие большого выбора квартир по «экономным» ценам.
Но все же основной фокус покупательского спроса в 2016 году будет направлен на аккуратные, и не требующие серьезного ремонта квартиры стандартных потребительских качеств, и квартиры, готовые к проживанию.
Нельзя не вспомнить про продажи комнат и элитных квартир. Эти сегменты вторичного рынка в 2015 года меньше всех остальных «просели» в цене, а стоимость комнаты к концу года уже вплотную подобралась к стоимости полноценной однокомнатной квартиры. И причина не в массовом спросе, а в малочисленности предложения.
«Минимальный спрос существует, конкуренция также минимальна - значит можно значительно цену не снижать» - так рассуждает большинство продавцов, как комнат, так и элитных квартир. Но в 2016 году надо быть готовым к тому, что в случае сохранения прежних цен, интерес со стороны покупателей может существенно упасть. Фактом является то, что докризисные цены остались в прошлом», - рассказала Светлана Куделко.
Эксперт советует продавцам и покупателям в 2016 году в первую очередь слышать друг друга.
«В 2016 году на рынке не будет «слабых» и «сильных»: на продавцов будет «давить» растущий объем предложения и снижающийся спрос, а на покупателей – недостаток финансов. В такой ситуации продавец и покупатель должны научиться слышать друг друга, и идти на уступки. Только в этом случае рынок будет продолжать жить.
На падающем рынке для продавцов важно как можно быстрее найти покупателя, что возможно лишь при изначально правильном определении цены объекта. А для покупателей – не упустить нужную квартиру. Так как, несмотря на большой объем предложения, подходящую по всем параметрам квартиру выбрать не всегда просто», советует эксперт.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Дорогие читатели, не имея ресурсов на модерацию и учитывая нюансы белорусского законодательства, мы решили отключить комментарии. Но присоединяйтесь к обсуждениям в наших сообществах в соцсетях! Мы есть на Facebook, «ВКонтакте», Twitter и Одноклассники
