«Ожидаем нового рекорда на вторичном рынке жилья»

В 2021 году был зафиксированрекорд за последние 10 лет по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи в Минске. Новых владельцев обрели около 14,5 тысячи квартир на вторичном рынке жилья столицы. В 2022-й эксперты входили с ожиданиями если не побить этот показатель, то хотя бы сохранить высокий спрос на жилье. Однако мировые события оказали сильное влияние на сферу недвижимости – весной спрос на жилье упал на 30%, пишет myfin.by.

С учетом «полной заморозки» и «постепенной раскачки» рынка с какими показателями завершается 2022 год и есть ли шансы повторить, а может, и побить рекорд 2021-го – комментирует заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

«Сыграл психологический фактор» – как завершается 2022 год

– За январь–ноябрь уходящего 2022 года зарегистрировано около 14,2 тыс. сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья столицы. Как правило, декабрь завершается приблизительно с такими же показателями, что и ноябрь. По моим подсчетам, в декабре 2022 года будет продано около 1,4–1,5 тыс. квартир, что на тысячу больше, чем за аналогичный период 2021 года. Ожидаем нового рекорда на вторичном рынке жилья.

Стоит отметить, что, начиная с середины лета 2022, ежемесячно продавалось в среднем по 1,4 тыс. квартир, что для Минска является высоким показателем. Для сравнения, средний показатель ежемесячных продаж с лета по декабрь 2021 года составил 1,3 тыс. квартир.

Возникает вопрос: откуда в 2022 году такой активный спрос на вторичное жилье? Обычно подобные явления сопровождаются высокой покупательской платежеспособностью, ростом доходов населения и доступностью кредитных ресурсов.


В 2022 году предпосылок к росту спроса на жилье, грубо говоря, не было вообще, так как последние несколько лет от клиентов можно было слышать о снижении доходов. Статистика Белстата 2022 года также подтверждает данную тенденцию.

В какой-то момент белорусские банки сократили количество кредитов на покупку недвижимости или вовсе перестали их выдавать. Ставки достигали 20–25% годовых. Но ближе к концу года количество программ постепенно увеличилось, и размеры ставок пошли вниз.

Общение с покупателями, различные опросы показали, что пандемия COVID-19, нестабильная ситуация в мире, обострение конфликта в Украине – все эти стрессы последних лет эмоционально закалили белорусов и заставили пересмотреть приоритеты.

Главной базовой потребностью люди чаще всего называют наличие крыши над головой – собственного жилья.

Скачки на рынке недвижимости также показали, насколько покупатель не защищен, например, от колебания курса валют. Весной доллар резко подорожал. Однако цена квартир в долларах не изменилась, а вот в белорусских рублях выросла на 30–40%.

Когда курс откатился обратно, покупатели восприняли это как удачный момент, чтобы купить квартиру по адекватной цене. Кроме того, в конце марта цены на недвижимость снизились на 8%, что поспособствовало более активному поведению покупателей.

Все эти моменты чисто психологически мотивировали белорусов решить свой квартирный вопрос, так как значительная часть покупателей рассматривали покупку как сохранение денег и расширение жилплощади.

Начиная с лета 2022 цены начали понемногу восстанавливаться. Вырос спрос на готовые к проживанию квартиры. Белорусы стали выбирать более аккуратные апартаменты, чтобы уменьшить непрогнозируемую стоимость проведения ремонта в ситуации, когда стройматериалы резко подорожали либо пропали с прилавков.

Продавцы должны понимать, что покупатели квартир сейчас покупают не благодаря тому, что у них доходы выросли, а вопреки, и объективных предпосылок поднимать цены нет.

Прогноз на 2023 год для вторичного рынка жилья

2022 год показал, как форс-мажор может перечеркнуть все планы. В 2021-м эксперты прогнозировали стабильный спрос на жилье на 2022 год, но без ажиотажа. Нового рекорда продаж тоже не планировали, высказывали предположение, что в 2021 году отложенный спрос себя исчерпал. Но и здесь ситуация на деле оказалась иная.

Исходя из неожиданных поворотов 2022 года, сделаем осторожный прогноз на 2023-й. Если предположить, что ситуация останется относительно стабильной, то есть новых форс-мажоров, которые могут повлиять на обменный курс, не произойдет, то рынок должен остаться на таком же уровне.

Если курс доллара остановится в районе 2,7 рубля за $1, банки продолжат предоставлять кредитные программы на покупку жилья и ставка не будет расти, ситуацию конца этого года вполне вероятно можно будет транспонировать на следующее полугодие. Далее пока не будем заглядывать.

Подводя итог, по оптимистичному сценарию будет стабильный и довольно высокий спрос на вторичное жилье. Предположительно, всплеск активности будет наблюдаться в начале 2023 года и весной. Продавцы должны понимать, что это сигнал не для того, чтобы повысить цены, а чтобы не упустить возможность продать недвижимость по адекватной рыночной стоимости.

По пессимистичному сценарию, если курс доллара будет расти до 2,8–3 рублей и выше, продавцы до последнего будут держать цену на квартиры, однако покупатели не смогут приобретать недвижимость, так как стоимость квартир будет неподъемной. На этом фоне спрос может сильно упасть, что вынудит продавцов пойти на уступки. Поэтому мой прогноз в этом случае – неизбежное снижение цен на квартиры.

Наиболее вероятно, что реальная ситуация сложится где-то посередине между оптимистичным и пессимистичным прогнозом.