Что ждет белорусский рынок недвижимости?
Гиперинфляция, недоступность кредитов и полная неопределенность – вот три фактора, которые обрушили рынок недвижимости в первые недели марта. Каким будет спрос на жилье? На сколько упадут цены? Покупать и продавать прямо сейчас или подождать? Myfin.by разбирался вместе с экспертом Андреем Чернышевым.
В феврале 2022-го года трафик Куфар Недвижимость снизился по отношению к январю на 8%, но спад носит сезонный характер. И в марте, напротив, наметился рост, хотя окончательных данных еще нет. Отмечается скорее тренд на сохраняющийся интерес к рынку жилья. Возможно, пользователи сейчас не готовы совершать сделки, однако активно мониторят цены и предложение, в том числе, по долгосрочной аренде.
Ситуацию объясняет аналитик Андрей Чернышев:
– Спрос на жилье в Минске есть всегда. И он очень высокий. В ситуации неопределенности, когда продавцы еще не готовы скидывать цены, а покупатели уже не могут по прежним ценам приобретать, спрос никуда не исчезает, а переходит в режим ожидания – так называемый отложенный спрос. Совершаются только те сделки, по которым продавцы пошли на уступки в цене.
Но покупатели продолжают мониторить рынок в поисках лучших предложений. Присматриваются к квартирам скромнее, менее комфортабельным, дальше от центра. Однако не отказываются от идеи покупки жилья совсем. Ведь к поискам их подталкивают различные факторы, будь то семейные вопросы или стесненные жилищные условия.
{banner_news_show}
Продавцы тоже понимают, что по прежним ценам они себе покупателя уже не найдут, поэтому смотрят, как ведут себя другие собственники жилья, какие цены на рынке, есть ли у них конкуренты в похожем сегменте.
Но реальных сделок заключается гораздо меньше, чем еще месяц назад. Более того, с 25-го февраля наблюдалось расторжение многих сделок, о которых стороны договорились в период до 24-го. А если сделки и заключаются, то со значительным торгом.
При этом пока снижать цену не все продавцы готовы психологически. Более того, в объявлениях они заявляют даже большую стоимость, чем раньше. Фиксируется рост небольшой рост цен на вторичном рынке в марте по отношению к февралю. Причем не только в белорусских рублях, что естественно, учитывая инфляцию, но и в долларах. В среднем рост стоимости квадратного метра составил от 0.2% в Гомеле до 5% в Бресте. В столице м² подорожал на 2.3%.
Единственный региональный центр, в котором наблюдалось снижение цен, это Могилев. Здесь квадратный метр на «вторичке» подешевел на 0.5%, если считать в долларах.
Цены на новостройки ведут себя по-разному в разных городах. Так, в Бресте стоимость квадратного метра в новом жилье выросла в марте по отношению к февралю сразу на 5.2% в долларах. Также рост наблюдался в Гомеле и Гродно, хотя и не такой значительный.
А вот в Минске, Витебске и Могилеве снижение стоимости квадратного метра в новостройках составило от 1.6% до 2.1%.
На рынке долгосрочной аренды цены заметно пошли вниз. Так, в Минске средняя стоимость аренды в марте по отношению к февралю упала почти на 5%. Самое же большое снижение наблюдалось в Гродно и Гомеле – сразу на 9%. Правда, в белорусских рублях цены даже выросли.
– Что касается заявленной стоимости жилья на вторичном рынке, то вполне возможно, мы имеем дело с инерцией, – объясняет Андрей Чернышев. – Продавцы ориентировались на те цифры, которые видели на рынке новостроек, поэтому тоже немного подняли и еще не успели скорректировать цены в соответствии с новой действительностью.
Но говорить об некой тенденции, безусловно, нельзя. Объективных причин к росту цен нет. Наоборот, в реальных сделках они идут вниз. По тем мартовским сделкам, которые мы оперативно обработали, стоимость квадратного метра в Минске уже снизилась в среднем на 6%. А, например, «каркасники» сразу на 10% – потому что они на рынке предлагаются по наиболее высоким ценам. Но точнее можно будет сказать, только подведя итоги марта.
– Есть простая формула, которая действовала в предыдущие кризисы: выиграет тот, кто продаст быстрее. И не важно, какого качества эта квартира. Все будет решать цена. Потому что покупателей мало, и они интересуются самыми дешевыми предложениями.
Главный вопрос, который сейчас волнует продавцов: на сколько снижать цену, чтобы не прогадать? Ответ таков: уже сейчас стоимость жилья в Минске должна снизиться на 10-15%. Это не просто мои слова, а формула, выработанная на нашем рынке. Проанализировав предыдущие кризисы, мы поняли, что когда доллар вырастал на 100%, цены на недвижимость снижались на 30%. Та же пропорция сохранится и сейчас. При этом дорогие квартиры скинут в цене больше, чем дешевые.
Что касается покупателей, то если у них есть на руках вся нужная для приобретения жилья сумма в долларах и нет острой необходимости покупать прямо сейчас, то, конечно, можно и подождать. Во всех других случаях откладывать покупку нет смысла. Мы получаем зарплаты в белорусских рублях, и в национальной валюте стоимость недвижимости будет только расти. За счет роста обменного курса доллара доходы в BYN будут снижаться, а вслед за ними – покупательская способность.
Поэтому вложить деньги в недвижимость сейчас более надежно, – подводит итоги аналитик Андрей Чернышев.
О спросе
В феврале 2022-го года трафик Куфар Недвижимость снизился по отношению к январю на 8%, но спад носит сезонный характер. И в марте, напротив, наметился рост, хотя окончательных данных еще нет. Отмечается скорее тренд на сохраняющийся интерес к рынку жилья. Возможно, пользователи сейчас не готовы совершать сделки, однако активно мониторят цены и предложение, в том числе, по долгосрочной аренде.
Ситуацию объясняет аналитик Андрей Чернышев:
– Спрос на жилье в Минске есть всегда. И он очень высокий. В ситуации неопределенности, когда продавцы еще не готовы скидывать цены, а покупатели уже не могут по прежним ценам приобретать, спрос никуда не исчезает, а переходит в режим ожидания – так называемый отложенный спрос. Совершаются только те сделки, по которым продавцы пошли на уступки в цене.
Но покупатели продолжают мониторить рынок в поисках лучших предложений. Присматриваются к квартирам скромнее, менее комфортабельным, дальше от центра. Однако не отказываются от идеи покупки жилья совсем. Ведь к поискам их подталкивают различные факторы, будь то семейные вопросы или стесненные жилищные условия.
{banner_news_show}
Продавцы тоже понимают, что по прежним ценам они себе покупателя уже не найдут, поэтому смотрят, как ведут себя другие собственники жилья, какие цены на рынке, есть ли у них конкуренты в похожем сегменте.
Но реальных сделок заключается гораздо меньше, чем еще месяц назад. Более того, с 25-го февраля наблюдалось расторжение многих сделок, о которых стороны договорились в период до 24-го. А если сделки и заключаются, то со значительным торгом.
О ценах
При этом пока снижать цену не все продавцы готовы психологически. Более того, в объявлениях они заявляют даже большую стоимость, чем раньше. Фиксируется рост небольшой рост цен на вторичном рынке в марте по отношению к февралю. Причем не только в белорусских рублях, что естественно, учитывая инфляцию, но и в долларах. В среднем рост стоимости квадратного метра составил от 0.2% в Гомеле до 5% в Бресте. В столице м² подорожал на 2.3%.
Единственный региональный центр, в котором наблюдалось снижение цен, это Могилев. Здесь квадратный метр на «вторичке» подешевел на 0.5%, если считать в долларах.
Цены на новостройки ведут себя по-разному в разных городах. Так, в Бресте стоимость квадратного метра в новом жилье выросла в марте по отношению к февралю сразу на 5.2% в долларах. Также рост наблюдался в Гомеле и Гродно, хотя и не такой значительный.
А вот в Минске, Витебске и Могилеве снижение стоимости квадратного метра в новостройках составило от 1.6% до 2.1%.
На рынке долгосрочной аренды цены заметно пошли вниз. Так, в Минске средняя стоимость аренды в марте по отношению к февралю упала почти на 5%. Самое же большое снижение наблюдалось в Гродно и Гомеле – сразу на 9%. Правда, в белорусских рублях цены даже выросли.
– Что касается заявленной стоимости жилья на вторичном рынке, то вполне возможно, мы имеем дело с инерцией, – объясняет Андрей Чернышев. – Продавцы ориентировались на те цифры, которые видели на рынке новостроек, поэтому тоже немного подняли и еще не успели скорректировать цены в соответствии с новой действительностью.
Но говорить об некой тенденции, безусловно, нельзя. Объективных причин к росту цен нет. Наоборот, в реальных сделках они идут вниз. По тем мартовским сделкам, которые мы оперативно обработали, стоимость квадратного метра в Минске уже снизилась в среднем на 6%. А, например, «каркасники» сразу на 10% – потому что они на рынке предлагаются по наиболее высоким ценам. Но точнее можно будет сказать, только подведя итоги марта.
Что будет дальше
– Есть простая формула, которая действовала в предыдущие кризисы: выиграет тот, кто продаст быстрее. И не важно, какого качества эта квартира. Все будет решать цена. Потому что покупателей мало, и они интересуются самыми дешевыми предложениями.
Главный вопрос, который сейчас волнует продавцов: на сколько снижать цену, чтобы не прогадать? Ответ таков: уже сейчас стоимость жилья в Минске должна снизиться на 10-15%. Это не просто мои слова, а формула, выработанная на нашем рынке. Проанализировав предыдущие кризисы, мы поняли, что когда доллар вырастал на 100%, цены на недвижимость снижались на 30%. Та же пропорция сохранится и сейчас. При этом дорогие квартиры скинут в цене больше, чем дешевые.
Что касается покупателей, то если у них есть на руках вся нужная для приобретения жилья сумма в долларах и нет острой необходимости покупать прямо сейчас, то, конечно, можно и подождать. Во всех других случаях откладывать покупку нет смысла. Мы получаем зарплаты в белорусских рублях, и в национальной валюте стоимость недвижимости будет только расти. За счет роста обменного курса доллара доходы в BYN будут снижаться, а вслед за ними – покупательская способность.
Поэтому вложить деньги в недвижимость сейчас более надежно, – подводит итоги аналитик Андрей Чернышев.