Что ждет белорусский рынок недвижимости?

Гиперинфляция, недоступность кредитов и полная неопределенность – вот три фактора, которые обрушили рынок недвижимости в первые недели марта. Каким будет спрос на жилье? На сколько упадут цены? Покупать и продавать прямо сейчас или подождать? Myfin.by разбирался вместе с экспертом Андреем Чернышевым.

О спросе

В феврале 2022-го года трафик Куфар Недвижимость снизился по отношению к январю на 8%, но спад носит сезонный характер. И в марте, напротив, наметился рост, хотя окончательных данных еще нет. Отмечается скорее тренд на сохраняющийся интерес к рынку жилья. Возможно, пользователи сейчас не готовы совершать сделки, однако активно мониторят цены и предложение, в том числе, по долгосрочной аренде.

Ситуацию объясняет аналитик Андрей Чернышев:

– Спрос на жилье в Минске есть всегда. И он очень высокий. В ситуации неопределенности, когда продавцы еще не готовы скидывать цены, а покупатели уже не могут по прежним ценам приобретать, спрос никуда не исчезает, а переходит в режим ожидания – так называемый отложенный спрос. Совершаются только те сделки, по которым продавцы пошли на уступки в цене.

Но покупатели продолжают мониторить рынок в поисках лучших предложений. Присматриваются к квартирам скромнее, менее комфортабельным, дальше от центра. Однако не отказываются от идеи покупки жилья совсем. Ведь к поискам их подталкивают различные факторы, будь то семейные вопросы или стесненные жилищные условия.


Продавцы тоже понимают, что по прежним ценам они себе покупателя уже не найдут, поэтому смотрят, как ведут себя другие собственники жилья, какие цены на рынке, есть ли у них конкуренты в похожем сегменте.

Но реальных сделок заключается гораздо меньше, чем еще месяц назад. Более того, с 25-го февраля наблюдалось расторжение многих сделок, о которых стороны договорились в период до 24-го. А если сделки и заключаются, то со значительным торгом.

О ценах

При этом пока снижать цену не все продавцы готовы психологически. Более того, в объявлениях они заявляют даже большую стоимость, чем раньше. Фиксируется рост небольшой рост цен на вторичном рынке в марте по отношению к февралю. Причем не только в белорусских рублях, что естественно, учитывая инфляцию, но и в долларах. В среднем рост стоимости квадратного метра составил от 0.2% в Гомеле до 5% в Бресте. В столице м² подорожал на 2.3%.

Единственный региональный центр, в котором наблюдалось снижение цен, это Могилев. Здесь квадратный метр на «вторичке» подешевел на 0.5%, если считать в долларах.

Цены на новостройки ведут себя по-разному в разных городах. Так, в Бресте стоимость квадратного метра в новом жилье выросла в марте по отношению к февралю сразу на 5.2% в долларах. Также рост наблюдался в Гомеле и Гродно, хотя и не такой значительный.

А вот в Минске, Витебске и Могилеве снижение стоимости квадратного метра в новостройках составило от 1.6% до 2.1%.

На рынке долгосрочной аренды цены заметно пошли вниз. Так, в Минске средняя стоимость аренды в марте по отношению к февралю упала почти на 5%. Самое же большое снижение наблюдалось в Гродно и Гомеле – сразу на 9%. Правда, в белорусских рублях цены даже выросли.

– Что касается заявленной стоимости жилья на вторичном рынке, то вполне возможно, мы имеем дело с инерцией, – объясняет Андрей Чернышев. – Продавцы ориентировались на те цифры, которые видели на рынке новостроек, поэтому тоже немного подняли и еще не успели скорректировать цены в соответствии с новой действительностью.

Но говорить об некой тенденции, безусловно, нельзя. Объективных причин к росту цен нет. Наоборот, в реальных сделках они идут вниз. По тем мартовским сделкам, которые мы оперативно обработали, стоимость квадратного метра в Минске уже снизилась в среднем на 6%. А, например, «каркасники» сразу на 10% – потому что они на рынке предлагаются по наиболее высоким ценам. Но точнее можно будет сказать, только подведя итоги марта.

Что будет дальше

– Есть простая формула, которая действовала в предыдущие кризисы: выиграет тот, кто продаст быстрее. И не важно, какого качества эта квартира. Все будет решать цена. Потому что покупателей мало, и они интересуются самыми дешевыми предложениями.

Главный вопрос, который сейчас волнует продавцов: на сколько снижать цену, чтобы не прогадать? Ответ таков: уже сейчас стоимость жилья в Минске должна снизиться на 10-15%. Это не просто мои слова, а формула, выработанная на нашем рынке. Проанализировав предыдущие кризисы, мы поняли, что когда доллар вырастал на 100%, цены на недвижимость снижались на 30%. Та же пропорция сохранится и сейчас. При этом дорогие квартиры скинут в цене больше, чем дешевые.

Что касается покупателей, то если у них есть на руках вся нужная для приобретения жилья сумма в долларах и нет острой необходимости покупать прямо сейчас, то, конечно, можно и подождать. Во всех других случаях откладывать покупку нет смысла. Мы получаем зарплаты в белорусских рублях, и в национальной валюте стоимость недвижимости будет только расти. За счет роста обменного курса доллара доходы в BYN будут снижаться, а вслед за ними – покупательская способность.

Поэтому вложить деньги в недвижимость сейчас более надежно, – подводит итоги аналитик Андрей Чернышев.