Алексей Ваганов: Цены на жилье опускаться не будут

Почему в Минске растут цены на недвижимость, и как они будут изменяться в будущем. Какие проекты сегодня реализует холдинг "Лада ОМС" в жилищном строительстве, гостиничной сфере, автобизнесе.

Как холдинг оценивает перспективы развития в Беларуси аграрного производства. Об этом в интервью агентству "Бизнес-новости" рассказывает владелец "Лада ОМС" Алексей ВАГАНОВ.

– Ваша группа компаний "Лада ОМС-Инжиниринг" в партнерстве с французской Accor начала строительство отеля NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA. Большинство проектов в гостиничном бизнесе сейчас реализуются к ЧМ по хоккею 2014 года. NOVOTEL будет сдан к концу следующего года. Чем обусловлен ваш интерес к отельному бизнесу? Вы видите перспективу в нем и после чемпионата?

– Мы в отельном бизнесе больше четырех лет. У нас есть профессиональная команда. Почти год работает наш проект в сегменте отель-апартаментов – "Comfort". Он показывает отличные результаты, и мы считаем, что попали в "десятку". Это был первый в Беларуси проект и один из первых на территории СНГ. Сейчас мы работаем над разработкой стандартов для этого направления, чтобы сертифицировать его как отель-апартаменты. Потому что на сегодня это просто общее понятие, а сертификации нет ни у нас, ни в России.

Accor входит в тройку лидеров гостиничного бизнеса в мире. Его сеть состоит из более чем 4,5 тысяч гостиниц 12 брендов: Ibis, Pullman, Mercure, Adagio, Novotel и другие. К слову, Ibis мы построим в Минске в 2016 году рядом с Novotel. Это сегмент 3 звезды. Мы считаем, что именно этот сегмент наиболее востребован сейчас и в ближайшие годы будет пользоваться спросом. Потому что, на мой взгляд, 4-5-звездочных отелей уже достаточно для Минска. Иначе они будут работать в минус. У нас не финансовая столица, к нам пока едет мелкий и средний бизнес, который экономит деньги. Даже наши соседи по СНГ рассчитывают потратить здесь не более USD 100-150 на проживание. Жить в пятизвездочных отелях они не будут.

Перспективу я вижу. Уже сейчас предпринимаются шаги для увеличения потока туристов и деловых визитов в нашу страну. Уверен, что и после 2014 года спрос будет.

– Какова наполняемость апартаментов "Comfort"?

– Чуть больше 50%.

– А стоимость?

– USD 100 в сутки. Причем, не важно, один человек проживает в апартаментах или несколько.

– Какой объем инвестиций был вложен в "Comfort"?

– Около USD 12 млн. 70% – собственные средства, 30% – кредит банка.

– Когда Вы планируете выход на окупаемость?

– Через год.

– Соглашение с Accor вы подписали в апреле 2012 года, строительство только сейчас начинается. Год ушел на согласование?

– Мы строим в ландшафтной зоне, поэтому долго ждали согласования. Сейчас вопрос практически решен. Вторая причина – отселение частного сектора. Проблема очень сложная. И решать ее мы должны сами. Третья – много бюрократии в подготовке документации – это тормозит запуск проектов.

Кроме того, ведь до апреля прошлого года по тому проекту мы работали с группой Hilton. А когда прекратили отношения, пришлось переделывать проект.

– Почему прекратили проект с Hilton?

– Hilton решил, что вначале надо построить 5-звездочный отель, а не 3-х. Они нашли другого партнера, который согласился.

– Каково участие Accor в проекте?

– Accor не инвестирует – он передал технологии и будет вести контрактное управление. У нас есть финансовые партнеры – это Сбербанк России в лице БПС-Сбербанка. 50% инвестиций – кредит, 50% – собственные средства. Весь проект – USD 47 млн. "под ключ". Но это без хирургического центра.

– Сколько будет стоить номер в сутки в Novotel?

– USD 150, если от стойки. Но есть целая система скидок, цена будет варьироваться от сезона и подстраиваться под рынок. Novotel – это сегмент USD 100 – 150. Accor считает, что сможет привлечь сюда клиентов через свою международную сеть. У них своя программа лояльности, которая позволяет его клиентам иметь привилегии по всему миру.

– Вы упомянули Ibis. Когда планируете реализовать этот проект?

– Ibis планируем в Минске. Это будет сегмент 3 звезды. Потом пойдем в регионы, в развитые промышленные центры. Но только после строительства гостиниц в Минске. Не раньше 2015 года.

– Рядом с Novotel "Лада ОМС Инжиниринг" строит в Минске жилой квартал "Червенский парк". Как развивается проект?

– Достаточно неплохо. Подписано с городом дополнительное соглашение – мы берем ответственность за ландшафтную зону вдоль реки Свислочь – мы ведем работу по проектированию ландшафтного парка, которого в Минске еще нет. Раньше было много. А вот в Беларуси последние 100 лет таких парков не строили. Привлекаем английские ландшафтные компании, которые совместно с белорусскими проведут работу по созданию ландшафтного парка. Это будет опыт, после которого уже белорусские компании сами смогут строить подобные парки. Мы взяли на себя еще одну ответственность за дворцово-парковый ансамбль в Совейках. Также с привлечением английских и чешских ландшафтных архитекторов, которые имеют большой опыт в таких парках.

– Какие еще жилые проекты реализуете?

– Крупных два – "Червенский парк" и "Грушевская". Здесь тоже все связано со сносом. У нас в компании не было ни одного участка, свободного от обременений. Мы работаем в жестких рамках. И все требования выполняем – стандартная для нас работа.

– Все обременения, как правило, ложатся на цену квадратного метра?

– Мы строим работу так, чтобы оставаться в рынке и по себестоимости, и по продажам. Нам это удается. Может, не зарабатываем большие средства, но достаточные для того, чтобы получать прибыль и развивать компанию.

– Какова средняя цена за квадратный метр?

– По-разному. Мы ориентируемся на рынок – сегодня это USD 1400-1500 за кв.м. Год назад было USD 1100. Цены опускаться не будут. Сегодня все шаги, которые сделаны в строительной отрасли – в основном привели к росту цены квадратного метра.

Например, в марте ввели коэффициент 1,6 на зарплату. Но ведь с зарплат рассчитываются почти все остальные расходы строительной компании. Поэтому и получилось – на рубль дали зарплату, на 5 увеличились издержки. В итоге цена метра ни с чего выросла на 20%.

Платить стали больше, а где качество, где люди? Да, как уезжали, так и уезжают, несмотря на увеличение зарплат. Поэтому и рынок подскочил. Плюс ожидания изменений, которые планируются в строительной отрасли.

– Спрос есть при такой цене за метр?

- В целом – да. Каждый день 3-5 человек приходят с желанием заключить договоры на покупку квартир. Сейчас на "Грушевке" мы запускаем новый проект, поэтому практически нет продаж. А в "Червенском парке" мы две недели продаем, потом на две недели останавливаем продажи. Потому что сегодня брать в рублях – это риски. Смысла повышать цены мы не видим, поэтому идем в рынке.

– Можете озвучить себестоимость при цене продажи USD 1400?

– У нас нет 30% дохода на 1 кв.м. Максимум 20-22%. Себестоимость уже выше 1200. Потому что, как я уже говорил, у нас все участки со сносом, и мы покупаем квартиры на вторичном рынке, а там квартиры за полгода подорожали на 25%. Естественно, эти затраты ложатся на себестоимость дополнительным бременем.

– Можно ли что-то сделать для снижения стоимости метра?

– Да, можно. Надо, чтобы люди больше зарабатывали. Но не директивно поднимать зарплаты, а повышать мотивацию, производительность труда. К сожалению, большинство белорусов привыкло, что государство слишком много о них заботится. Сегодня рабочий может зарабатывать USD 1,5 тысячи. Но если он работает, а не ходит курить, чай пить, в 9-00 пришел, в 17-00 ушел и так далее. Возможность зарабатывать значительно выросла, но далеко не каждый готов этим воспользоваться. А когда директивно повышается зарплата, просто потому что строительные организации жалуются, что от них уходят люди, это не изменит ситуацию.

– Не планируете войти в рынок строительства коммерческой недвижимости?

– В Novotel будет коммерческая недвижимость – хирургический центр, офисы. Но мы не специализируемся на бизнес-центрах. Это доходность 10% годовых – чуть выше доходности депозитов. Единственный плюс, что инфляционные процессы меньше влияют на здания, чем на вклады. Однако, пока нам это не интересно.

– Предприятие "Юнисон", Ваш автомобильный бизнес. Недавно Вы подписали соглашение с GM. Почему Opel Corsa?

– Opel Corsa – одна из моделей, которая пока не локализована и не производится на рынке СНГ. Уже проведены технический и юридический аудиты, производство отвечает всем мировым стандартам и практически полностью готово для промсборки Opel Corsa. Необходимо инвестировать определенный объем средств – EUR 1 млн., чтобы в конце 2013 года или в начале 2014 года выйти на полномасштабную сборку автомобилей Opel Corsa всех модификаций – как трехдверных, так и пятидверных – с разными двигателями.

В соглашении о промсборке прописана необходимость инвестирования в строительство цеха сварки и покраски, а также локализация ряда узлов и компонентов с возможностью привлечения производителей автокомпонентов ЕЭП.

– Чуть ранее "Юнисон" подписано соглашение о выпуске автомобилей под китайским брендом Zotye. Как продвигается этот проект?

– Модель Zotye Z300 мы будем производить по лицензии. Это значит, что автомобиль будет уже не китайским, а белорусским. Придумаем ему имя, проведем брендинговую кампанию.

В ближайшее время на завод поступит около 60 машинокомплектов. Через месяц-полтора запланировано выпустить первую партию автомобилей (около 50-60 штук) для реализации на белорусском рынке.

– Сколько будет стоить этот автомобиль?

– Примерно USD 12-14 тысяч.

– Российский рынок рассматривается для продаж?

– После получения необходимых сертификатов в России акционерами будет принято решение о дальнейшем развитии проекта. Но я не сомневаюсь, что проблем с поставками Zotye на российский рынок не будет, несмотря на заявления представителей российской стороны препятствовать доступу в Россию китайских автомобилей, произведенных в Беларуси.

По моей информации, белорусско-китайский автомобиль Geely уже сертифицирован в России как транспортное средство.

Единственным существенным сдерживающим фактором для реализации проекта является позиция Министерства промышленности.

– А белорусско-иранский проект по сборке Samand еще работает?

– Автомобили Samand не выпускаются уже больше года в связи с экономическими санкциями в отношении Ирана. Поставки машинокомплектов в Беларусь практически невозможно оплачивать.

– Сколько всего было произведено автомобилей?

– Около 2 тысяч. В конце прошлого года 100 продали в Россию.

– Но с сервисным обслуживанием уже проданных нет проблем?

– Нет, так как Samand построен на платформе Peugeot 405, а сервисный центр Peugeot работает в Беларуси хорошо.

Мы продолжим выпускать спецтехнику (скорые, маршрутные такси) – этот проект хорошо реализуется. И более того, планируем его расширить: через месяц, я надеюсь, подпишем еще одно соглашение как раз таки с западным производителем по выпуску коммерческих автомобилей.

– В ваших планах продажи автомобилей на российском рынке. Эксперты отмечают, что в 2013 году спрос на легковые автомобили "просел" на 20%. В Беларуси, эксперты прогнозируют рост на 45%. Что Вы думаете по поводу таких тенденций?

– Сокращение российского рынка связано с мировым финансовым кризисом – стагнация, нестабильные продажи российских товаров на внешних рынках, падение покупательского спроса. И не надо забывать, что последние 5 лет на рынке наблюдался рост – 15-20%.

– То есть высокая база?

– Да, и это закономерно. Рынок насытился. Год-два клиенты поездят на этих автомобилях, потом будет замена, появятся новые условия. Конечно, конкуренция выросла. И китайцы пытаются выйти на рынок, локализоваться. Российский рынок является одним из самых динамично развивающихся и имеет большие перспективы.

А рост в Беларуси закономерен – в прошлом году был большой провал из-за введения пошлин. Естественно, спрос был практически на нуле, потому что накануне завезли столько, сколько можно было завезти. И 9 месяцев рынок стоял. Поэтому на фоне прошлого года наблюдается рост.

Общая ведь емкость рынка не изменилась – как было около 10 000 новых автомобилей, столько же и продается. Причем вне зависимости от пошлины.

– Возможно, в этом году будет введен утилизационный сбор и для производителей стран ТС. На Ваш взгляд, какое это окажет влияние?

– Если для всех это будет единое правило, то я не вижу ничего страшного.

– Вы сказали, что проект Samand прекратился из-за невозможности расчетов с иранской стороной. Какие в связи с этим планы по ТК-Банку, где есть небольшая доля у "Лада ОМС"?

– Сейчас акционерами банка (Банк Теджарат – 99,89% и "Лада ОМС") обсуждается возможность смены собственника в этом году. Возможно, мы выкупим долю Банка Теджарат.

– Какие произойдут изменения после смены собственника?

– Конечно, это будет полный ребрендинг ТК Банка. Но банк продолжит работу на белорусском рынке. Часть работы будет связана с обслуживанием долгосрочных кредитов, выданных под белорусско-иранские проекты.

Во многом решение будет зависеть от президентских выборов, которые прошли в Иране 14 июня, и политики новоизбранного руководства страны.

– У Вас есть проект в сельском хозяйстве – ООО "ОМС АГРО". Как он развивается?

– Ситуация сложная. Предприятие далеко не в лидерах Борисовского района, но выше среднего. Хотя, когда его приобретали, оно было в самом низу. Долги до сих пор выплачиваем за 2001 – 2003 год. Это уже не долги, а штрафы, хотя государство в свое время обещало их списать. Сегодня это серьезным бременем лежит на хозяйстве.

– Но отказаться не планируете?

– Рынок меняется. И если еще 3-5 лет назад мне бы предложили забрать его, я бы даже доплатил. Сейчас есть смысл серьезно работать с продовольствием. Но для этого нужно время, люди. Будем наращивать объемы переработки и объединяться в холдинг, как это пытается делать государство. На сельское хозяйство очень сильно влияют решения, принимаемые местными органами власти. Поскольку нам говорят, что и сколько сеять, сложно вести бизнес.

– Оказало ли влияние вступление России в ВТО?

– У нас осталось мясомолочное направление в основном. Молоко рентабельно. По мясу в летний период особенно – плюс. Убытков в хозяйстве уже третий год подряд нет. Есть задолженность. Есть другие проблемы – надо парк сельхозмашин обновлять, необходимо менять структуру управления в связи с влиянием ВТО.

В сельском хозяйстве растут издержки. И государство, на мой взгляд, должно по-другому подходить к этому вопросу. Подход меняется, но не так быстро, как хотелось бы.

В России крупный бизнес уже инвестирует большие деньги в сельское хозяйство, в производство продуктов питания. В 2014-2016 году и у нас так будет.

– Какие еще в Беларуси есть сферы, где интересно делать бизнес?

– Минская силиконовая долина – интересный бизнес, где грамотно используется интеллектуальный потенциал. Школа образования у нас все же хорошая. Это одно из направлений, где белорусы могут быть в лидерах и сегодня уже в лидерах.

Второе – у нас неплохая научная база. Единственная проблема – внедрение этих технологий в реальный бизнес. Это должен делать бизнес и ученые. Совместно. Но пока здесь полный разрыв. Я часто видел ситуации, когда ученый пытался что-то продать, но не находил понимания внутри страны. Нет условий для внедрения.

– Какой из ваших бизнесов самый любимый?

– Сложно сказать, все любимые. Один сделал, следующим занимаюсь. В экологии сейчас много проектов делаем. Это отдельная тема – переработка мусора, биогаз, свалочный газ. Идет осмысление. У нас есть проекты в России. Сейчас мы подошли к осмыслению, как бороться с мусором с минимальными издержками, не строя заводы, а по-другому решая вопросы.

– Какие тенденции в 2013 году. Чувствуете ли на своих проектах замедление темпов экономики?

– Конечно, чувствуем – мы же не на острове живем. Сложно. Чувствуется, что приток денег в страну снизился. Ожидания и настроения не очень хорошие у населения. Я имею в виду активное население. Хотя интерес к Беларуси на лицо: Accor, Peugeot другие проекты. Большую роль играет ЕЭП. Просто как страна мы не интересны для крупных корпораций, но вхождение в ЕЭП – большой плюс. Если бы его не было, было бы гораздо сложнее.

– Какие компании показали рост, а какие – падение?

– Кроме цены на жилье роста нет. Но создан он искусственно.