Анализ рынка аренды: цены до осени будут сдерживать студенты

В промежутке между окончанием учебного года и стартом нового происходят наиболее значительные изменения на рынке съемного жилья. В 2012 и 2013 годах наблюдался ажиотажный спрос и резкий рост цен.

В прошлом году цены немного подросли, но проблем с поиском жилья возникало меньше. На этот раз сезонный виток спроса следует за резким снижением цен. Сможет ли он развернуть негативный тренд?

Предложение квартир на рынке съемного жилья начало уменьшаться еще с середины весны. И если первое время этот процесс не был очевидным, то в июне предложение сократилось уже более заметно (-6,2%). Количество свободных 1- и 2-комнатных квартир уменьшилось на 5−6%, квартир с тремя комнатами на рынке стало на 9,7% меньше, чем месяцем ранее.

Такое развитие событий в начале лета наблюдалось все предыдущие годы. Во-многом рост активности на рынке происходит из-за абитуриентов, студентов и выпускников вузов. Судя по тому, насколько часто искали в Сети квартиры в аренду, спрос в июне превысил весенние показатели на 15−20%, но все равно был ниже, чем в январе. Тогда после девальвации наблюдалась массовая миграция арендаторов в более доступные квартиры.

Несмотря на некоторую активизацию спроса, квартир на рынке по-прежнему очень много. Сегодня предложение превышает уровень июня 2014 года на 12%. А в 2013 году его объем был и вовсе в 2 раза меньше нынешнего.

В апреле-мае снижение арендных ставок замедляло ход, а июньские данные показывают, что оно практически остановилось. Собственники квартир перестали массово снижать цены и, судя по всему, нынешний их уровень является приемлемым и для арендаторов.

В июне средние ставки аренды квартир в Минске составили:

1-комнатные квартиры — $270 (снижение к маю на 0,3%);

2-комнатные квартиры — $368 (рост на 1,2%);

3-комнатные квартиры — $460 (снижение на 0,6%).


Стоимость аренды может снизиться

По сравнению с августом прошлого года, когда арендные ставки находились на своем максимальном уровне, их снижение в зависимости от типа квартир составило 24−27%.

На данный момент средние ставки аренды квартир в Минске такие же, как и в сентябре-октябре 2012 года. Примерно равен и уровень зарплат. Но в то время активно росла экономика, рынок труда увеличивался в размерах, что привлекало в столицу иногородних рабочих. Вместе с массовым притоком студентов это создало дефицит предложения, который держался более года и привел к значительному удорожанию аренды в столице. Сегодня ситуация обратная, и пока нельзя сказать, что нынешняя стабилизация арендных ставок - это долгосрочный процесс и они не опустятся еще ниже.


Доходность от аренды номинально выше банковской ставки

Благодаря продолжающемуся снижению цен на квартиры и стабилизации ставок аренды, ее средняя доходность для Минска выросла до максимального в 2015 году значения (5,9%). Тем не менее сегодня этот показатель ниже, чем в 2014 году, а в 2012-2013 годах доходность аренды квартир в белорусской столице иногда достигала 7−8%.

В июне произошло одно важное событие, которое резко изменило "расстановку сил" между доходностью валютных депозитов и арендой квартир. На ситуацию повлиял Нацбанк, вынесший предписания по ограничению доходности вкладов. Если раньше максимальный показатель по доходности за 12 месяцев составлял 6,7%, то теперь лучшее, что предлагают населению банки, это 5,64% за год.

Номинально доходность аренды превысила доходность валютных депозитов. Но вряд ли стоит ожидать в ближайшее время массовый переток валюты из вкладов на рынок жилья. Во-первых, указанный показатель доходности аренды не учитывает расходы собственника квартиры и подразумевает ее 100%-ю занятость в течение года, чего в нынешних условиях достичь довольно сложно.

Во-вторых, далеко не каждая квартира может генерировать такой доход. У большинства современных квартир он колеблется между 5-5,5%, а лидерами по доходности являются обычные хрущевки и брежневки.

В-третьих, снижение цен на квартиры в Минске замедлилось, но не остановилось. Если продать в будущем дешевле, чем купил сегодня, то итоговая доходность аренды значительно снизится либо вовсе уйдет в "минус".

Несмотря на то что абитуриентов в этом году будет меньше, спрос на съемное жилье все равно вырастет. Это может нивелировать другие негативные факторы и вполне вероятно, что нынешний уровень цен продержится до начала осени. Тем не менее ожидать роста арендных ставок на 10−20% за летний период, как это было в прошлые годы, в нынешних условиях не приходится.