Рынку недвижимости Москвы грозит коллапс

Рынок недвижимости Москвы, разогретый до состояния "пузыря" в "тучные годы" нефтяных сверхдоходов, продолжает уверенно скользить к ценовому коллапсу.

Несмотря на официальную статистику, декларирующую восстановление экономики, спрос на столичные квартиры продолжает падать.

Во втором квартале покупателей на первичном рынке было почти в 6 раз меньше, чем продавцов: при том в новостройках на реализацию было выставлено около 250 тысяч квартир, сделок было заключено лишь 45,5 тысячи, сообщают в четверг "Ведомости" со ссылкой на данные "Инком-Недвижимости".

Избыток предложения на рынке нарастает, несмотря на то, что объемы строительства снижаются - на 6,7% за полугодие, по данным Росстата.

Все дело в резком сжатии платежеспособного спроса, говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. Два года рецессии и рекордный с 1990х годов обвал уровня жизни "удачно совпали" со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах.

Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг, когда ввод жилья взлетел вдвое.

Теперь эти квартиры остаются нераспроданными, к ним добавляется новое жилье. В итоге предложение в Москве достигло рекордных в истории показателей, констатирует гендиректор компании "Миэль-новостройки" Наталья Шаталина.

С учетом нынешнего темпа продаж для реализации всех квартир в новостройках понадобится как минимум 1,5 года, подсчитали аналитики ЦИАНа. И то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет.

Покупательская активность снизилась настолько, что средневзвешенная цена на новостройки опустилась в столице до минимальных показателей за три года - до 192,7 тыс рублей за 1 кв. м, говорит Шаталина. В последние два года цены падают примерно на 10% в год, подтверждает Репченко.

Ситуацию усугубляет то, что от квартир начинают избавляться те, кто покупал их в качестве инвестиции - по сравнению с 2014 годом объем такого предложения на рынке взлетел на 120%, а доля в общей массе - почти вдвое, до 5,4%, подсчитали в "Инком-Неджимость".

В массе своей "инвесторы" в недвижимость не являются профессионалами рынка, отмечают в "Инком": они покупали квартиры, думая, что это надежное вложение, которое окупится. Но стартовавший в 2014 году кризис, в результате которого цены опустились в долларовом выражении вдвое, вынуждает их спасаться бегством.

При этом продать актив по желаемой цене практически невозможно. В мае 87% квартир уходили с той или иной скидкой (в среднем - около 10%). Разрыв между ценой продавца и ценой покупателя достиг рекордных 25%.

Максимальные же скидки достигают 30%, говорит Репченко.

По его словам, исправить ситуацию помогло бы кардинальное сокращение строительства - на 30-35% от запланированного на ближайшие годы. Но этого не случится. "К концу года мы прогнозируем значительный ввод недвижимости - не ниже 7-7,5 млн кв. м", - сообщил "Ведомостям" представитель московского стройкомплекса. В области, к примеру, в этом году введено 2,9 млн кв. м жилья, что всего на 0,7% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.

Финальным ударом по столичному рынку станет программа реновации пятиэтажек, говорит Репченко: часть жилой площади, как и в случае лужковского расселения "хрущоб", пойдет на открытую продажу - в результате рынку грозит полноценный ценовой коллапс в перспективе ближайших пяти лет.

К 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40%, предупреждает эксперт.