Цены на квартиры в Минске продолжили бить рекорды

Белорусы эмигрируют, рост доходов людей в Беларуси замедляется, а инфляция превышает планы правительства. Почему тогда цены на квартиры в Минске обновляют рекорды?

Нескольким популярным объяснениям можно возразить, а несколько выглядят реалистичными, но их не доказать. «Белсат» анализирует, как объясняют рост цен на жилье в Минске.

Много где в мире говорят о жилищном кризисе: жилье становится все менее доступным. В Минске, как показал анализ The Guardian, ситуация еще не наихудшая: соотношение доходов к ценам жилья хуже в Вильнюсе, Варшаве и Киеве, сильно хуже в Белграде, Лиссабоне, Лондоне, Париже, Праге... Но цены на квартиры в Минске летят вверх, пока в Варшаве и Москве снижаются.


Длительное время агентства недвижимости пишут: цены на квартиры в Минске обновили максимум за вот сколько лет. По подсчетам агентства «Авангард Недвижимость», с начала 2025 года по август средняя цена недвижимости в столице выросла на 12,4%. Квадратный метр в среднем продавали за 1844 доллара, если год назад – «всего лишь» за 1576 долларов. Различные агентства и издания прогнозируют: такими темпами до конца года дойдет и до 2000.

Цены растут почти непрерывно – приостанавливаются разве что на месяц, чтобы снова вырасти в следующем. В августе, согласно «Авангард Недвижимость», немного уменьшилась средняя цена квадратного метра в однокомнатных квартирах, но сильно выросла в квартирах с двумя и более комнатами. Это довольно необычно: до того «однушки» только дорожали.

Рекорд августа – в жилом комплексе DEPO, что на улице Киселева возле площади Победы: кто-то купил квартиру в 121 м² за 770 тысяч долларов, это 6353 доллара за квадратный метр. Частные дома еще дороже квартир, рекорд – 1,2 млн долларов за дом в «Дроздах-2» 590 м², это 2092 доллара за квадратный метр.



Но основную массу покупателей интересуют не такие дорогие квартиры: как отмечает Realt.by, основной прирост количества сделок приходится не на новостройки, а на «хрущевки» – дешевые панельные здания 1960-х годов. На фоне роста цен покупатели больше интересуются дешевым жильем, больше покупают однокомнатные квартиры.

Найти квартиру в Минске менее чем за 50 тысяч долларов уже проблематично, хотя и возможно. Например, на «Куфаре» предлагают однокомнатную квартиру площадью 38,5 м² в частном доме 1960-х годов («условно разделенном» на три квартиры) в Зацени за 37 тысяч. Если нужна не часть частного дома, а квартира в многоквартирном, то в Соснах за однокомнатную квартиру в «хрущевке» общей площадью 31,2 м² просят 48,5 тысячи долларов. Зато, пишут, можно воплотить любые идеи: квартира требует ремонта.



В большинстве категорий выставляют все большие цены, как видно из статистики агентства «Твоя столица». Но есть нюанс: в ряде категорий при росте средней цены предложения реальная цена сделки не растет или даже немного падает. Например, за двухкомнатные квартиры в современных панельных домах в июле просили 1672 доллара за м², в августе – 1804; но реально продавали в июле за 1670, а в августе – за 1658.

Ценам на квартиры в Минске пора падать

Понятно, почему белорусы меньше покупают дорогое жилье. Рост доходов замедляется пять месяцев подряд, значительного роста зарплат не ожидается, требования Александра Лукашенко к банкам невыполнимы, а цены растут быстрее, чем планировало правительство. Белорусы, конечно, любят хранить деньги в квадратных метрах, но экономить получается все меньше, два из пяти белoрусов просто не экономят (PDF). Айтишники с проблемой «куда вложить лишние 100 тысяч долларов» в Беларуси еще существуют, но их явно немного.

Тем более, сейчас высокие ставки по кредитам. Как объяснял Realt.by: если ставки по кредитам «подъемные» для массового покупателя, то и квартиры покупают активно. Если кредиты недоступны, жилья покупают меньше, а это первый шаг к стабилизации цен. Национальный банк заморозил после июня расчетные величины стандартного риска, но ставки банков по кредитам летом выросли. Ставки в 16,5–18,5% годовых могут отпугнуть покупателей.

За август 2025 года в Минске зарегистрировали только 1350 сделок – на 262 меньше, чем в августе-2024. и это еще не антирекорд: в апреле было 1106, а в январе 934. Падение продаж должно было бы сбивать цены.

Почему цены не падают? Разные источники дают разные ответы.

Нередко называют следующие причины, с которыми можно поспорить

Россияне скупают жилье в Минске. Некоторые риелторы рассказывают, что россияне целыми самолетами летят покупать квартиры в Минске. Даже если это правда, тех самолетов немного: в 2022–2024 годах иностранцы покупали только 5% жилья, проданного в Минске.

Рубль укреплялся к доллару. Белорусы живут на беларусские рубли, но цены на жилье считают в долларах – так если доллар дешевеет, квартиры больше стоят в долларах. Но в конце июля белорусский рубль упал к доллару – а цены не упали по крайней мере за август. Возможно, чтобы увидеть связь, нужно большее или более длительное падение рубля.

Средняя зарплата растет. Если верить официальной статистике, средняя зарплата в пересчете на доллары в Беларуси сейчас достигла исторического максимума: 815 долларов! Но из долгосрочной статистики Realt.by видно, что квадратный метр в Минске мог стоить около тысячи долларов и в 2005 году, когда официальная средняя зарплата была 215 долларов, и в 2017-м, когда зарплата в долларах стала вдвое больше. Нынешние цены еще не достигли абсолютного рекорда Realt.by: в 2007 году доходило до 2000 долларов за «квадрат» в Минске, а официальная средняя зарплата составляла 350 долларов.

Строят мало жилья. За прошлый год, согласно Белстату, построили только 4,39 млн м² жилья, тогда как в рекордном 2010-м построили 6,7 млн м². Правда, за январь–июль 2025 года ввели в эксплуатацию 2,1 млн м², что на 10,2% больше, чем за январь–июль 2024-го. Темпы строительства в Минске подскочили на целых 43,2% – а цены не обвалились. Возможно, опять же, что времени и объемов было еще мало. Да и первичный рынок не такой большой, как вторичный: в базе «Твоей столицы» только 8% сделок приходится на новые квартиры.

Цены на строительные материалы растут. За 2024 год строительные материалы, по данным Белстата, подорожали на 3,5%. Квадратный метр жилья в Минске за тот же год подорожал на 12%. Правда, государство регулирует цены на строительные материалы, а регулирование цен может приводить к дефициту и в итоге к росту цен.

Некоторые теории трудно доказать, но они выглядят вероятными

Дефицит жилья. Точного анализа спроса, предложения и «спроса, если бы цены были приемлемыми», не делали. Но заявления о дефиците доступного жилья выглядят похожими на правду. На конец 2024 года в очереди на улучшение жилищных условий в Беларуси стояли 558 тысяч семей. В среднем на жителя Беларуси приходилось 30,4 м² общей площади – как полноценная квартира-студия. Но нужно учитывать, что кто-то может жить один на 100 м², а в какой-то семье из «хрущевки» на человека может быть только 10 м². Тем более, Минск привлекает больше людей, чем другие города Беларуси, а значит, дефицит жилья в нем стоит острее.

Альтернативы под Минском слабые. Лукашенко давно говорит о развитии «городов-спутников» и «закреплении людей в регионах». Но они развиваются медленно. В Минске – работа: в столице сконцентрирована треть экономики Беларуси. Это больше чем в Минской (без столицы) и Брестской областях вместе взятых. Не каждого привлечет город-спутник, если оттуда на работу в Минск нужно ехать больше часа. И даже если Смолевичи выросли за 10 лет на 52%, их население составляет сейчас всего 23,7 тысячи человек – это не спасет двухмиллионный Минск. Поражение негласно признали и власти: судя по Генеральному плану Минска, столица будет разрастаться.

Пророчество, которое само себя осуществляет. Эту теорию невозможно проверить, но она выглядит реалистичной: если все ждут, что жилье не станет дешевле, то ведут себя из расчета на то, что оно будет дорожать, и если ждут роста цен – цены можно повышать.