Рекордный год и непредсказуемый декабрь: что было с рынком «вторички» в 2024-м
Фото: Tochka.by
В последние несколько лет на рынке недвижимости сплошные рекорды: растет число сделок, дороже становятся и квартиры. Прошедший 2024 год по числу проданного жилья и стоимости "квадрата" обогнал предыдущие, такие же активные.
Правда, ближе к концу года рекорды медленно, но верно стали идти на спад, а растущий курс доллара и изменившиеся ставки по кредитам сделали декабрь и вовсе непредсказуемым.
Как вел себя рынок недвижимости в 2024-м и чего ждать от года нового, узнали у заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрея Чернышева.
Рекорд за рекордом
Декабрьских данных по сделкам купли-продажи еще нет, но предварительные цифры говорят, что 2024 год завершился почти 20 тыс. проданных квартир.
"С января по ноябрь было заключено 18 тыс. сделок, в декабре, по нашим оценкам, примерно 1550–1600. Рекорд 2023 года однозначно будет побит", – приводит данные Андрей Чернышев.
Для сравнения эксперт оперирует данными по продаже квартир начиная с 2019 года (исключая 2020-й, нетипично кризисный):
2019-й – 13,1 тыс.
2021-й – 14,6 тыс.
2022-й – 15,9 тыс.
2023-й – 18,1 тыс.
И только что прошедший год мог бы серьезно побить рекорды предыдущих – на это указывало все. Но во второй половине 2024-го все изменилось.
"У нас был очень активный январь, что в целом необычно: люди всегда осторожно заключают сделки, присматриваются к рынку на пересменке лет. В 2024-м же было 1150 проданных квартир, что можно сравнить только с аналогичным периодом аж 2013 года. Обычно январь в лучшем случае был на уровне 900–1000 сделок, в худшем – 500–600", – рассказывает Андрей Чернышев.
Инфографика: Tochka.by
Дальше рынок настолько оживился, что рекорды отмечались практически каждый месяц.
Абсолютные показатели были установлены уже в марте (1810 сделок), затем сразу же обновлены в апреле (более 2000 проданных квартир). Такого не было с августа 2023-го.
Затем весь год число сделок купли-продажи держалось в среднем на уровне 1700 в месяц – высокий показатель. Но с осени все пошло на спад.
Ставки растут
Первое, что оказало влияние на рынок "вторички", – изменения по кредитам.
"Стабильные продажи на рынке недвижимости держатся благодаря доступным кредитам. Такую тенденцию мы наблюдали с 2017 года и по сей день. Под доступными мы понимаем ставки на уровне не выше 15% годовых. Именно они компенсировали то, что постепенно рос обменный курс доллара, делая квартиры все еще доступными для покупателей", – объясняет аналитик.
На количество сделок сначала повлияли изменения в льготном кредитовании. Среди покупателей наиболее популярна программа "Ипотека Экспресс" от Беларусбанка. С недавних пор льготный кредит нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут использовать только для покупки жилья по месту его получения, но не в столице.
Фото: Tochka.by
Из-за этого минский рынок жилья, по оценкам экспертов, потерял около 10–20% покупателей.
С осени некоторые банки стали поднимать ставки по кредитам на недвижимость – примерно с 15 до 17% годовых.
"Все это привело к тому, что во второй половине 2024-го мы не видим таких рекордов. С февраля по август у нас было на уровне 1800 сделок купли-продажи в месяц, а с осени этот показатель опустился до 1500, в ноябре – и вовсе до 1450. Хотя в целом год закончился ровно и на высоком уровне", – говорит Андрей Чернышев.
Инфографика: Tochka.by
Такие итоги, по мнению эксперта, держатся благодаря желанию покупателей быстро решить квартирный вопрос, потому что все же наблюдаются некоторые негативные тенденции. И сейчас это правильное решение – не откладывать покупку недвижимости, если вы собирались это сделать.
Цены – тоже в рост
Андрей Чернышев говорит, что подобные тенденции мы наблюдали в 2013-м – многие помнят резкий рост цен на квартиры: за год ценник повысился более чем на 30%.
"Сейчас стоимость жилья тоже растет: за этот год – плюс 14% на «вторичке». Но в 2024-м цены для покупателей увеличились еще и за счет курса доллара (за год – примерно на 9%). В итоге совокупное подорожание квартир в Минске составило 23%", – приводит пример Андрей Чернышев.
Фото: Tochka.by
Правда, в 2013-м не было таких доступных кредитов (в то время – по ставке 36–38% годовых). Сейчас же благодаря тому, что банки еще готовы выдавать займы под относительно доступный процент, ситуация выровнялась, и на рынке продолжается активность, несмотря на растущие курсы и ставки кредитования.
"Но уже сейчас мы отмечаем снижение числа сделок купли-продажи. Плюс наблюдается и увеличение скидок при продаже квартир. Продавцы вынуждены идти на некоторые уступки. Все это указывает, что покупатели сейчас находятся на пределе своих возможностей", – считает эксперт.
Два сценария
Что будет дальше с рынком недвижимости?
Собеседник предлагает два сценария развития событий.
Первый – оптимистичный: представим, что курс доллара перестал расти, ставки по кредитам останутся на прежнем уровне.
"Количество сделок уменьшится и будет на уровне среднего показателя 1500–1600 в месяц. Предполагаем, что цены в таком случае все-таки тоже остановятся", – считает Андрей Чернышев.
Фото: Tochka.by
За счет этого на рынке в течение полугода будет накапливаться объем квартир в продаже, лояльность продавцов и размеры скидок при покупке увеличатся, цены выйдут на плато.
Второй сценарий негативный: курс доллара продолжит рост, ставки по кредитам – тоже.
"В такой ситуации не может быть никакого роста цен, а, скорее, даже наоборот, стоимость жилья довольно резко пойдет вниз в течение двух-трех месяцев. Собственно, будет падать и спрос – из-за курса валют и неподъемных ставок по кредитам. Продавцы пойдут на уступки в цене", – считает Андрей Чернышев.
Что делать продавцам и покупателям?
Возможно, некоторые будут придерживаться выжидательной тактики и надеяться, что цены на квартиры упадут с ростом курса доллара. Действительно, такой сценарий возможен, но не все так просто.
"По опыту прошлых лет могу сказать: если доллар растет на 100%, то цены на недвижимость в итоге снижаются только на 30%. Поэтому покупателям будет мало выгоды от того, что доллар пойдет вверх. В белорусских рублях он все равно потеряет. Поэтому ждать и попытаться что-то выиграть от ситуации бесполезно, надо покупать тогда, когда есть необходимость", – считает Андрей Чернышев.
Фото: Tochka.by
У продавцов сейчас тоже удачное время для совершения сделок. Надо понимать, что дальше у покупателей просто может не быть возможности приобрести квартиру: доллар и ставки по кредитам продолжают расти.
Эксперт уверен, что максимальная цена, по которой можно продать квартиру, именно сейчас. Потом, вероятно, продавцам придется пойти на снижение стоимости.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Дорогие читатели, не имея ресурсов на модерацию и учитывая нюансы белорусского законодательства, мы решили отключить комментарии. Но присоединяйтесь к обсуждениям в наших сообществах в соцсетях! Мы есть на Facebook, «ВКонтакте», Twitter и Одноклассники
