Белорусские суды перестали после продажи квартиры выписывать людей, которые за границей?

Недавно белорусский суд отказался после продажи квартиры выписывать по требованию нового собственника зарегистрированную там женщину, которая живет за границей. Частая ли это история? Спросили у риелтора и юристов.


Как раньше писала «Наша Ніва», на белорусском рынке недвижимости появляется все больше квартир с прописанными в них людьми, которые уже живут за пределами Беларуси. Связано это с тем, что 4 сентября 2023 года Александр Лукашенко подписал указ, согласно которому осуществлять сделки с недвижимостью можно только на основании доверенности, выписанной непосредственно на территории Беларуси. Вместе с этим белорусы потеряли возможность делать за рубежом новые паспорта и проводить ряд других административных процедур.

Вполне логично, что многие белорусы, имеющие доверенности, сделанные в Беларуси, спешат избавиться от недвижимости до того момента, когда истекут сроки действия.


Обычно продавцы квартир «с прицепом» предлагают более привлекательные цены. Скидки составляют от 1—2 тысячи долларов до 10% рыночной цены недвижимости.

Вопросы с выписыванием бывшего собственника квартиры или его семьи после продажи недвижимости решались в суде.

Но недавно стало известно о кейсе, когда схема дала сбой. Агентство «Минск-Новости» писало о ситуации, когда в Минске продали квартиру, в которой, кроме собственника, была зарегистрирована его дочь (она живет в Израиле).

— По условиям договора купли-продажи за прежним собственником сохранялось право пользования квартирой до апреля 2024-го, а его дочь подлежала снятию с регистрационного учета до конца марта текущего года, — комментировала ситуацию прокурор отдела по надзору за соответствием закону судебных постановлений по гражданским делам прокуратуры Минска Марина Лис. — Поскольку обязательства по снятию с регистрационного учета дочери бывшего собственника в установленные сроки выполнены не были, покупатель квартиры обратился в суд с иском о выселении ее без представления другого жилого помещения. При этом женщина на судебное заседание не явилась, сообщив суд о признании иска.

Суд принял во внимание, что ответчица в спорной квартире не живет, ключей от квартиры у нее нет, ее вещи в жилом помещении отсутствуют, она добровольно покинула жилье и длительное время проживает за пределами страны. Однако в итоге отказал в ее выселении, отметив, что гражданка может самостоятельно сняться с регистрационного учета.

Часто ли суд принимает такие решения? К сожалению, ситуация выглядит не очень оптимистично.

Риелтор, который много лет работает в сфере недвижимости, рассказал «Нашай Ніве», что раньше с дистанционной выпиской по суду не было проблем даже у родственников, не говоря уже о чужих людях, которые купили квартиру.

— Где-то год назад начались первые отказы по выписке чужих людей из купленных квартир, и в течение года эта ситуация ухудшалась. Сейчас выписать человека по суду, как я вижу, малореально.

За этот год на рынке появилось большое количество квартир, которые продают дистанционно, и, соответственно, увеличилось количество судебных исков. Кроме того, у людей заканчиваются оформленные в Беларуси генеральные и целевые доверенности. Мотивирующую часть судебных решений я не видел, но со слов, людям отказывают, ссылаясь на то, что зарегистрированный сам может приехать в Беларусь и все сделать. С точки зрения гражданского права эта ситуация вообще непонятна. Возможно, есть какие-то негласные указания или неопубликованные документы, — говорит риелтор.

«Наша Ніва» попросила прокомментировать ситуацию юристов сервиса бесплатной и анонимной юридической помощи legalhub.help.

— В Беларуси снятие с регистрационного учета осуществляется автоматически после регистрации по новому месту жительства. Это направлено на минимизацию количества лиц, которые могут остаться без регистрации (прописки, говоря по-старому). Нужно отметить, что снятие с регистрационного учета без регистрации по новому месту жительства возможно в случае смерти, прекращения гражданства, оформления выезда для постоянного проживания, а также в судебном порядке. В зависимости от ситуации, может быть подан иск о выселении либо о признании утраты права пользования жилым помещением.

Юристы объясняют: собственник жилого помещения, если у него нет вариантов, куда он мог бы зарегистрироваться, не может сам себе предъявить иск о выселении, так как это противоречило бы Жилищному кодексу. Именно поэтому собственник должен сначала продать жилое помещение, зарегистрировать переход права собственности на новое лицо (покупателя), и уже после этого новый собственник может выставить иск к предыдущему собственнику, который остался зарегистрированным в этом жилом помещении.

Чаще всего в такой ситуации выставляется иск о выселении в связи с тем, что новый и старый собственники являются по отношению друг к другу посторонними лицами (не членами семьи, не бывшими членами семьи — для этих категорий лиц можно выбрать другую форму иска — утрата права пользования жилым помещением). Таким образом, если новый собственник приобрел жилое помещение, в котором зарегистрирован бывший собственник, то закон позволяет без всяких препятствий выселить его и членов его семьи в судебном порядке.

Обычно в договоре купли-продажи прописывается дата, до которой предыдущий собственник должен снять себя с регистрационного учета. Стороны договариваются, что, если этого не произойдет, будет подан иск о выселении. Если ответчик находится за пределами Беларуси, ему достаточно отправить ходатайство в суд с указанием на то, что исковые требования он признает, кратко изложить ситуацию, а также попросить суд рассматривать дело в его отсутствие.

Ранее, если истец не настаивал, то суд обычно не требовал присутствия ответчика в процессе. После вступления решения суда в силу ответчика снимали с регистрационного учета на основании постановления суда.

Однако юристы признают: в последнее время все чаще появляется информация об отказе в выселении в подобных ситуациях.

— Зачастую такие решения основаны на каких-то нюансах, которые не раскрываются в публикациях СМИ (например, срок права пользования квартирой бывшим собственником не закончен, подача иска произошла не тем истцом или другое). Но есть также и решения, которые явно не соответствуют нормам Жилищного кодекса и сложившейся ранее судебной практике. Так, в удовлетворении иска отказывают, например, по причине, что бывший собственник «и так не проживает в квартире и в целом спора нет, так как ответчик признал иск и может добровольно зарегистрироваться по другому месту жительства».

{banner_news_end}
Юристы считают, что такое обоснование решения не соответствует требованиям закона и судебной практике.

— С учетом этого, возможно, судами первой инстанции допущены ошибки, которые будут исправлены вышестоящим судом при обжаловании такого решения. Либо, к сожалению, мы станем свидетелями еще одной репрессивной практики, которая затронет права не только граждан, которые выехали по политическим причинам, но и в очередной раз пошатнет сам институт частной собственности для всего населения.

Один из способов сняться с регистрационного учета — оформить в подразделении по гражданству и миграции органа внутренних дел выезд для постоянного проживания за пределами Беларуси или оформить в посольстве или консульстве Беларуси постоянное проживание за пределами Беларуси (в быту эти процедуры известны как оформление «паспорта серии РР»).

В случае положительного решения человека автоматически снимут с регистрационного учета по месту жительства в Беларуси, а если он находится на воинском учете — то и с воинского учета.

Чтобы оформить выезд для постоянного проживания или само постоянное проживание, нужно выполнить следующие условия:

у человека должен быть вид на жительство в другой стране (постоянный или временный) или другой эквивалентный документ (кроме визы);

он должен не иметь ограничения в праве на выезд из Беларуси;

он не должен иметь невыполненных налоговых, алиментных обязательств, а также невыполненных обязательств по возмещению расходов, затраченных государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении;

он не должен быть зарегистрирован в качестве ИП.

В некоторых случаях для оформления выезда для постоянного проживания или самого постоянного проживания требуется согласие военкомата. Его необходимо получать:

призывникам — гражданам мужского пола в возрасте от 16 до 27 лет, которые находятся или обязаны находиться на воинском учете и не состоят в запасе;

гражданам, которым исполняется 16 лет в календарном году предполагаемой даты вынесения решения;

гражданам в возрасте от 18 до 27 лет, зачисленным в запас по состоянию здоровья без прохождения срочной воинской службы, службы в резерве.

Если выезд для постоянного проживания оформляется одинокому отцу (опекуну, попечителю) в неполной семье или одновременно обоим родителям (опекунам, попечителям) в полной семье, то такой же выезд нужно будет оформить и несовершеннолетнему ребенку. И наоборот — если выезд для постоянного проживания оформляется несовершеннолетнему, то у него должен быть хотя бы один из родителей (опекун, попечитель), который постоянно живет за границей.