Риэлтор: Дна цен на недвижимость не видно
Рынок недвижимости Беларуси сегодня переживает явления, типичные для экономического кризиса.
Обеднение населения за последние месяцы и практическое отсутствие кредитной поддержки со стороны финансовых институтов привели к падению покупательной способности, дефициту покупателя и перманентному снижению цен на жилье.
Об этом пишет на сайте "Наша Нива" риэлтор Татьяна Снитко.
Многие явления знакомы белорусам по недавним кризисным периодам в экономике в 2008—2009 и 2011 годах. Однако в начале 2015 к ним добавились и другие факторы, связанные в том числе с изменениями в экономико-правовой области законодательства. Речь в первую очередь о полном и окончательном запрете расчетов в валюте согласно постановлению Нацбанка от 3 февраля 2015 и указу главы государства №49 от 9 февраля 2015 года — за это введена серьезная ответственность. Прямым или косвенным образом повлияли на количество покупателей также меры по борьбе с социальным иждивенчеством (декрет №3 от 2 апреля 2015 г.) и введение с 1 января налога на займы в Налоговом кодексе. Таким образом, покупатель оказывается в определенных рамках, которые снижают выгоды от снижения цен, заставляя людей не только больше зарабатывать на жилье самим, но и думать об абсолютной легальности доходов в глазах налоговой инспекции.
А теперь поговорим о некоторых тенденциях рынка недвижимости сегодня.
1. Цены продолжают падать еженедельно
Это заметно даже «невооруженным глазом», здесь не нужно быть большим специалистом. «Ценник» на квартиры, загородные домики и земельные наделы летит вниз с возрастающей скоростью. И только буквально в течение последней недели покупательская активность немного выросла, а падение едва заметно замедлилась, но далеко не на все виды выставленных на продажу объектов. Точки, в которой падение остановится, пока не видно.
Сейчас настал звездный час для покупателя, который приобретает недвижимость за живые деньги.
2. Вопрос, возможен ли торг, потерял смысл.
Привычного для риэлтора понятия продажи с торгом сейчас не существует. Торг уместен априори, ведь такое время. Просят скидки буквально все, кто присматривает для себя новый угол. Более того: из опыта последнего времени, продаются исключительно те объекты, на которые хозяева согласились дать скидку.
На сколько торгуется покупатель? К чему быть готовым, если вы продаете свой дом, и если, наоборот, хотите его приобрести? Из опыта, минимальные скидки сейчас — примерно 5-7 процентов от стоимости в объявлениях. Но, во-первых, это отчасти касается одно- и двухкомнатных квартир, а во-вторых, всегда бывают исключения в ту или иную сторону.
3. Почти исчез спрос на элитную недвижимость
Имеются в виду не только самые заметные дорогие дома столицы либо современнейшие коттеджи, но и любое жилье с евроремонтом. Иногда оно продается вместе со всей мебелью и бытовой техникой. Трудности спроса, связанные с большими ценами, особенно переживают сегодня каркасно-блочные новостройки с большим метражом. Подобные тенденции коснулись и стильных, традиционно элитных «сталинок» — эти виды квартир, особенно в самом центре Минска, сегодня стали недоступными для покупателя независимо от наличия в них ремонта и мебели. И это при том, что еще 2-3 года назад искать новые поступления таких квартир приходилось круглосуточно без выходных и праздников, чтобы не упустить шанс для клиента их приобрести за приемлемые для него деньги.
Выбор квартир в «сталинках» и нетипичных каркасно-блочных домах сейчас огромный, но проблема в том, что покупатель либо не имеет на это средств, либо ждет еще большего падения цен.
4. Новостройки обгоняют хрущевки
По подсчетам службы маркетинга одного из старейших столичных агентств недвижимости — группы компаний «Мольнар», на хрущевки сейчас приходится 26% сделок, в то время как на новостройкам — 30%. По наблюдениям автора этих строк, это нонсенс. Такого не было по крайней мере за последние 8 лет.
Количество возведенных в Минске и ближнем пригороде (Сеница, Боровляны) многоэтажек вызвало большую конкуренцию, борьбу за покупателя и падение цен. Застройщики друг перед другом заманивают клиента акциями, бонусами и скидками. Качество современных «панелек» полностью удовлетворяет потребителя. Единственная проблема (если проблема) — обычно большие в таком доме метражи сказываются на цене. Подобно тому, как финансово обеспеченный покупатель сначала ушел на новостройки со «сталинок», теперь он из-за нехватки средств частично отходит в сторону более старой, стандартной панельной застройки. Самые популярные двух- и трехкомнатные квартиры в Минске сейчас — стандартные проекты, то есть квартиры с кухней в 7 квадратных метров в 9-этажке.
5. Кирпичные хрущевки достигли «панели»
Тем не менее, часть людей по-прежнему покупает квартиры — и чаще всего однокомнатные — в обычных пятиэтажках. Причина, естественно, заключается в финансах. Влияет и другое. Сейчас большинство «хрущевок» пережили или вот-вот переживут капитальный ремонт с заменой окон, коммуникаций, иногда с утеплением дома. Часто застройка тех пор находится не очень далеко от центра столицы, в старых тенистых двориках со старухами и цветами. Если у человека не хватает на однокомнатную в новом доме, он может легко убедить себя, что тенистый дворик с котиками лучше асфальтированного чистого поля спального района, и найти душевную гармонию в спасительно малом метраже.
Даже недалеко от центра из-за обвального падения цен можно приобрести жилье в теплом кирпичном доме за деньги, которых раньше хватало на такое же исключительно в панельном. Поэтому сделки с «хрущевками» в кирпичных домах сейчас самые популярные, а количество непроданных квартир в пятиэтажных «панельках» пока ежедневно растет. К скидкам их хозяева психологически неготовы.
6. Нет всплеска спроса на пригород
Ежегодно в эту пору года телефоны разрываются от звонков желающих приобрести домик за городом. Сейчас ажиотажа на даче и деревенские домики, мягко говоря, не наблюдается. Домами, которые стоят в долларовом эквиваленте более 150 тысяч, мало кто интересуется вовсе.
Еще с прошлой осени наибольшим спросом пользовались простенькие даче в радиусе 30-40 километров вокруг столицы стоимостью до 15 тысяч. Дома в деревнях покупатели были готовы покупать за 20-25 тысяч. Сделки происходили в случае уступок на 3-5 тысяч, но многие хозяева не были тогда к ним готовы. Теперь могут уступить, да уже фактически некому. Дачи осенью — это квартиры весной.
С коттеджами проблем еще больше из-за неподъемных для многих цен, несмотря на то, что в окрестностях их построилось великое множество. Собственники новостроек из блоков и кирпича, с газовыми котлами и без, стеклопакетами и живописными видами из балкона, стараются предлагать различные бонусы, например, рассрочку в оплате или помощь с внутренней отделкой, но толку от этого особенно нет.
7. Покупателя больше не интересует близость к Минску
По аналогии с тем, как в самом Минске упал спрос на центр города, в пригороде интерес покупателя с дорогой 10-20-километровой зоны переместился дальше. Люди предпочитают больше, чем раньше, расстояниям от столицы: 50, 70, даже 100 и больше километров. За те же самые 20 тысяч там реально приобрести дом не только больше, но и в лучшем состоянии, с большим куском земли (если нужно вести хозяйство), даже сразу со всеми бытовыми удобствами. Вкладывать средства, которых нет, в благоустройство уже невыгодно по сравнению с поездками в Минск, говорят люди. Особым спросом пользуются Молодечненский, Борисовский, Дзержинский районы. В 100-130 километрах в зависимости от места вполне добротную усадебку сейчас приобретают максимум за несколько тысяч. У минчан появилась тенденция больше времени проводить на природе, и даже молодежь уже чаще интересуется выращиванием к своему столу экологически чистых овощей. Еще год назад половина молодых семей, покупая дачу, говорила, что запашет грядки и будет ездить сюда на шашлыки.
Что касается собственников домиков на продажу, то большие шансы обменять жилье на деньги у хозяев более дешевого деревянного домика, чем кирпичного.
8. Покупатели-иностранцы исчезли
Статистика, согласно которой ранее 5-6% сделок приходилось на россиян, уже не актуальна. Ранее восточные соседи зачастую были покупателями элитного сегмента белорусской недвижимости, сейчас хозяева дорогих квартир потеряли надежду на некогда богатого соседа. Если говорить без обобщений, то еще с осени граждане России, наоборот, стали отменять планируемые в Беларуси покупки, начав с коммерческой недвижимости, которая пострадала первой. В отличие от прошлого года, незаметен сейчас и поток покупателей из Украины. Надежд на инвесторов и переселенцев из западных стран особо не было никогда — наоборот, тенденция продажи белорусской недвижимой собственности белорусами — потенциальными или фактическими эмигрантами стала потихоньку усиливаться.
Таким образом, мы можем убедиться, что кризис затрагивает прежде всего самых бедных и… самых богатых. С бедными ясно, под богатыми я имею в виду в том числе и хозяев выставленного на продажу дорогого жилья.
Похоже, своего «дна» рынок достигнет не скоро. Пока предложение жилья на продажу рекордно превышает спрос.
Напоследок — статистика предложения и спроса. По данным Национального кадастрового агентства, в декабре прошлого года в Минске было выставлено на продажу около 2600 квартир, на которые приходилось немногим менее 1200 покупателей. В феврале этого года разбежка предложения и спроса значительно увеличилась: на 3600 квартир — 830 тех, кто их приобретал. Всего за месяц количество предлагаемых на продажу объектов почти удвоилось (6956), а покупателей сократилось до 768. Статистика по частным домам, как городу, так и за его пределами, выглядит теперь еще более контрастно.
Обеднение населения за последние месяцы и практическое отсутствие кредитной поддержки со стороны финансовых институтов привели к падению покупательной способности, дефициту покупателя и перманентному снижению цен на жилье.
Об этом пишет на сайте "Наша Нива" риэлтор Татьяна Снитко.
Многие явления знакомы белорусам по недавним кризисным периодам в экономике в 2008—2009 и 2011 годах. Однако в начале 2015 к ним добавились и другие факторы, связанные в том числе с изменениями в экономико-правовой области законодательства. Речь в первую очередь о полном и окончательном запрете расчетов в валюте согласно постановлению Нацбанка от 3 февраля 2015 и указу главы государства №49 от 9 февраля 2015 года — за это введена серьезная ответственность. Прямым или косвенным образом повлияли на количество покупателей также меры по борьбе с социальным иждивенчеством (декрет №3 от 2 апреля 2015 г.) и введение с 1 января налога на займы в Налоговом кодексе. Таким образом, покупатель оказывается в определенных рамках, которые снижают выгоды от снижения цен, заставляя людей не только больше зарабатывать на жилье самим, но и думать об абсолютной легальности доходов в глазах налоговой инспекции.
А теперь поговорим о некоторых тенденциях рынка недвижимости сегодня.
1. Цены продолжают падать еженедельно
Это заметно даже «невооруженным глазом», здесь не нужно быть большим специалистом. «Ценник» на квартиры, загородные домики и земельные наделы летит вниз с возрастающей скоростью. И только буквально в течение последней недели покупательская активность немного выросла, а падение едва заметно замедлилась, но далеко не на все виды выставленных на продажу объектов. Точки, в которой падение остановится, пока не видно.
Сейчас настал звездный час для покупателя, который приобретает недвижимость за живые деньги.
2. Вопрос, возможен ли торг, потерял смысл.
Привычного для риэлтора понятия продажи с торгом сейчас не существует. Торг уместен априори, ведь такое время. Просят скидки буквально все, кто присматривает для себя новый угол. Более того: из опыта последнего времени, продаются исключительно те объекты, на которые хозяева согласились дать скидку.
На сколько торгуется покупатель? К чему быть готовым, если вы продаете свой дом, и если, наоборот, хотите его приобрести? Из опыта, минимальные скидки сейчас — примерно 5-7 процентов от стоимости в объявлениях. Но, во-первых, это отчасти касается одно- и двухкомнатных квартир, а во-вторых, всегда бывают исключения в ту или иную сторону.
3. Почти исчез спрос на элитную недвижимость
Имеются в виду не только самые заметные дорогие дома столицы либо современнейшие коттеджи, но и любое жилье с евроремонтом. Иногда оно продается вместе со всей мебелью и бытовой техникой. Трудности спроса, связанные с большими ценами, особенно переживают сегодня каркасно-блочные новостройки с большим метражом. Подобные тенденции коснулись и стильных, традиционно элитных «сталинок» — эти виды квартир, особенно в самом центре Минска, сегодня стали недоступными для покупателя независимо от наличия в них ремонта и мебели. И это при том, что еще 2-3 года назад искать новые поступления таких квартир приходилось круглосуточно без выходных и праздников, чтобы не упустить шанс для клиента их приобрести за приемлемые для него деньги.
Выбор квартир в «сталинках» и нетипичных каркасно-блочных домах сейчас огромный, но проблема в том, что покупатель либо не имеет на это средств, либо ждет еще большего падения цен.
4. Новостройки обгоняют хрущевки
По подсчетам службы маркетинга одного из старейших столичных агентств недвижимости — группы компаний «Мольнар», на хрущевки сейчас приходится 26% сделок, в то время как на новостройкам — 30%. По наблюдениям автора этих строк, это нонсенс. Такого не было по крайней мере за последние 8 лет.
Количество возведенных в Минске и ближнем пригороде (Сеница, Боровляны) многоэтажек вызвало большую конкуренцию, борьбу за покупателя и падение цен. Застройщики друг перед другом заманивают клиента акциями, бонусами и скидками. Качество современных «панелек» полностью удовлетворяет потребителя. Единственная проблема (если проблема) — обычно большие в таком доме метражи сказываются на цене. Подобно тому, как финансово обеспеченный покупатель сначала ушел на новостройки со «сталинок», теперь он из-за нехватки средств частично отходит в сторону более старой, стандартной панельной застройки. Самые популярные двух- и трехкомнатные квартиры в Минске сейчас — стандартные проекты, то есть квартиры с кухней в 7 квадратных метров в 9-этажке.
5. Кирпичные хрущевки достигли «панели»
Тем не менее, часть людей по-прежнему покупает квартиры — и чаще всего однокомнатные — в обычных пятиэтажках. Причина, естественно, заключается в финансах. Влияет и другое. Сейчас большинство «хрущевок» пережили или вот-вот переживут капитальный ремонт с заменой окон, коммуникаций, иногда с утеплением дома. Часто застройка тех пор находится не очень далеко от центра столицы, в старых тенистых двориках со старухами и цветами. Если у человека не хватает на однокомнатную в новом доме, он может легко убедить себя, что тенистый дворик с котиками лучше асфальтированного чистого поля спального района, и найти душевную гармонию в спасительно малом метраже.
Даже недалеко от центра из-за обвального падения цен можно приобрести жилье в теплом кирпичном доме за деньги, которых раньше хватало на такое же исключительно в панельном. Поэтому сделки с «хрущевками» в кирпичных домах сейчас самые популярные, а количество непроданных квартир в пятиэтажных «панельках» пока ежедневно растет. К скидкам их хозяева психологически неготовы.
6. Нет всплеска спроса на пригород
Ежегодно в эту пору года телефоны разрываются от звонков желающих приобрести домик за городом. Сейчас ажиотажа на даче и деревенские домики, мягко говоря, не наблюдается. Домами, которые стоят в долларовом эквиваленте более 150 тысяч, мало кто интересуется вовсе.
Еще с прошлой осени наибольшим спросом пользовались простенькие даче в радиусе 30-40 километров вокруг столицы стоимостью до 15 тысяч. Дома в деревнях покупатели были готовы покупать за 20-25 тысяч. Сделки происходили в случае уступок на 3-5 тысяч, но многие хозяева не были тогда к ним готовы. Теперь могут уступить, да уже фактически некому. Дачи осенью — это квартиры весной.
С коттеджами проблем еще больше из-за неподъемных для многих цен, несмотря на то, что в окрестностях их построилось великое множество. Собственники новостроек из блоков и кирпича, с газовыми котлами и без, стеклопакетами и живописными видами из балкона, стараются предлагать различные бонусы, например, рассрочку в оплате или помощь с внутренней отделкой, но толку от этого особенно нет.
7. Покупателя больше не интересует близость к Минску
По аналогии с тем, как в самом Минске упал спрос на центр города, в пригороде интерес покупателя с дорогой 10-20-километровой зоны переместился дальше. Люди предпочитают больше, чем раньше, расстояниям от столицы: 50, 70, даже 100 и больше километров. За те же самые 20 тысяч там реально приобрести дом не только больше, но и в лучшем состоянии, с большим куском земли (если нужно вести хозяйство), даже сразу со всеми бытовыми удобствами. Вкладывать средства, которых нет, в благоустройство уже невыгодно по сравнению с поездками в Минск, говорят люди. Особым спросом пользуются Молодечненский, Борисовский, Дзержинский районы. В 100-130 километрах в зависимости от места вполне добротную усадебку сейчас приобретают максимум за несколько тысяч. У минчан появилась тенденция больше времени проводить на природе, и даже молодежь уже чаще интересуется выращиванием к своему столу экологически чистых овощей. Еще год назад половина молодых семей, покупая дачу, говорила, что запашет грядки и будет ездить сюда на шашлыки.
Что касается собственников домиков на продажу, то большие шансы обменять жилье на деньги у хозяев более дешевого деревянного домика, чем кирпичного.
8. Покупатели-иностранцы исчезли
Статистика, согласно которой ранее 5-6% сделок приходилось на россиян, уже не актуальна. Ранее восточные соседи зачастую были покупателями элитного сегмента белорусской недвижимости, сейчас хозяева дорогих квартир потеряли надежду на некогда богатого соседа. Если говорить без обобщений, то еще с осени граждане России, наоборот, стали отменять планируемые в Беларуси покупки, начав с коммерческой недвижимости, которая пострадала первой. В отличие от прошлого года, незаметен сейчас и поток покупателей из Украины. Надежд на инвесторов и переселенцев из западных стран особо не было никогда — наоборот, тенденция продажи белорусской недвижимой собственности белорусами — потенциальными или фактическими эмигрантами стала потихоньку усиливаться.
Таким образом, мы можем убедиться, что кризис затрагивает прежде всего самых бедных и… самых богатых. С бедными ясно, под богатыми я имею в виду в том числе и хозяев выставленного на продажу дорогого жилья.
Похоже, своего «дна» рынок достигнет не скоро. Пока предложение жилья на продажу рекордно превышает спрос.
Напоследок — статистика предложения и спроса. По данным Национального кадастрового агентства, в декабре прошлого года в Минске было выставлено на продажу около 2600 квартир, на которые приходилось немногим менее 1200 покупателей. В феврале этого года разбежка предложения и спроса значительно увеличилась: на 3600 квартир — 830 тех, кто их приобретал. Всего за месяц количество предлагаемых на продажу объектов почти удвоилось (6956), а покупателей сократилось до 768. Статистика по частным домам, как городу, так и за его пределами, выглядит теперь еще более контрастно.