Тайны земельного демпинга

Около 6 га земли в центре Минска вместе с набережной Свислочи, больницей № 2 и выставочным комплексом продаются иностранной фирме по цене в 3 раза меньше кадастровой стоимости.

Условия передачи в частную собственность ИООО "Орел Пропетиз четыре" земельного участка в границах улиц Я. Купалы - М. Богдановича - р. Свислочь определены в Указе № 93. Этот указ Александр Лукашенко подписал 1 марта.

Появление Указа № 93 - важное для Беларуси событие. Впервые с момента образования РБ юридическому лицу предоставляется земельный участок в частную собственность.

Между тем условия сделки вызывают массу вопросов

Покупатель - иностранная фирма, зарегистрированная на территории РБ, - приобретает землю без всяких конкурсов и аукционов. Участок, расположенный в наиболее ценной части белорусской столицы, вместе с больницей и бывшей ВДНХ продается всего за 10 млн. USD (около 170 USD/кв. м). При том, что кадастровая стоимость земли в этой части Минска составляет около 500 USD/кв. м (оценка выполнена по состоянию на начало 2007 г.).

Если учесть, что сама по себе кадастровая стоимость земли в городе базируется на средней рыночной стоимости участков в границах определенной городской территории и, как правило, не превышает 75% этой рыночной стоимости, то можно сделать вывод, что власти сильно продешевили с продажей 6 га за 10 млн. USD.

Рыночная цена этой территории, если не считать, во сколько бюджету обойдется перенос больницы и выставочного комплекса, оценивается специалистами как минимум в 50 млн. USD. Например, если бы указанную территорию разбили на участки по 10 соток и продали желающим возвести тут коттеджи, сумма вырученных денег могла бы оказаться свыше 60 млн. USD.

Почему же так дешево продается участок, белорусские специалисты, принимавшие участие в подготовке проекта указа, отвечают, что этот вопрос следует адресовать самому главе государства. Никаких результатов не дали и попытки выяснить что-либо у специалистов Госкомимущества, которые теоретически могли привлекаться к оценке продажной стоимости земельного участка.

Так что же скрывается за суммой 10 млн. USD?

Первое, что приходит на ум, - дождаться подписания инвестиционного договора, который мог бы пролить свет на странные условия сделки. Но уверенности в том, что инвестиционный договор будет предан огласке, нет никакой, потому что в самом указе есть пункты "для служебного пользования".

Поэтому просто порассуждаем

Согласно указу, участок будет предоставлен ИООО "Орел Пропетиз четыре" (заказчик проекта) в частную собственность в течение 120 календарных дней с даты государственной регистрации инвестиционного договора. Инвестиционный договор должен быть заключен между Республикой Беларусь в лице Мингорисполкома и инвестором - Государственным генеральным резервным фондом Султаната Оман. Вероятно, этот фонд выступил учредителем ИООО "Орел Пропетиз четыре", которое будет заниматься реализацией инвестиционного проекта.

Цель проекта - построить многофункциональный комплекс. Из текста указа следует, что в составе этого комплекса будет жилье, которое заказчик имеет право продавать кому угодно и по каким угодно ценам. То есть строительство комплекса должно принести заказчику прибыль.

Что же получит Беларусь и, в частности, Минск?

Вполне возможно, что оманской стороне предстоит сделать нечто, имеющее для белорусских властей значение очень ценное и важное: предоставить в аренду земельный участок на территории Султаната Оман для строительства белорусского торгового дома, взять на себя финансирование совместных проектов в области ядернофизических и высоких технологий, принять белорусское сухое молоко или построить в Минске несколько гостиниц к чемпионату мира по хоккею...

Почти все эти возможные варианты сотрудничества были озвучены руководителями ряда министерств Султаната Оман на встрече с белорусскими парламентариями и чиновниками 3 марта - то есть через день после подписания указа.

В ходе рассуждений возникает еще один вопрос: а будет ли вообще закончена сделка купли-продажи земельного участка? Слишком уж много в документе условностей и ограничений.

В частности, 10 млн. USD заказчик или инвестор должны будут уплатить в бюджет г. Минска в течение 60 календарных дней после передачи новому хозяину зданий и сооружений на продаваемом участке. Но сроки передачи для разных объектов разные. На передачу исторических зданий отводится 60 дней после подписания инвестиционного договора, выставочного комплекса - год, а больницы - 1,5 года.

То есть после того как заказчик заплатит за земельный участок упомянутые 10 млн. USD, он еще больше года не сможет им распоряжаться участком и обязан будет обеспечивать возможность беспрепятственной эксплуатации остающихся на участке объектов.

Но если новый хозяин не уплатит 10 млн. USD в полном объеме в установленный срок, то участок у него будет изъят по решению Мингорисполкома. Тоже странность: участок продается по указу президента, а изымается решением Мингорисполкома.

О том, что сделка купли-продажи имеет некий подтекст, говорит еще одно условие

С одной стороны, указ позволяет новому хозяину земельного участка после полной оплаты предоставлять его в залог (в ипотеку) банкам и небанковским кредитно-финансовым организациям, как резидентам, так и нерезидентам Республики Беларусь. Однако кредитор, если он нерезидент РБ, не сможет приобрести участок в собственность, если заемщик - ИООО "Орел Пропетиз четыре" - окажется неспособным вернуть взятый под залог участка кредит. А если кредит будет взят у банка-резидента, то на него это ограничение не распространяется? И кто окажется тем счастливчиком, который за 10 млн. приобретет земельный участок фактической стоимостью 50-60 млн. USD?

Обращает на себя внимание ряд льгот, которые указ предоставляет покупателю земельного участка. Выбор генподрядчиков, генпроектировщиков - сугубо личное дело заказчика (ИООО). К тому же иностранные проектные организации и (или) подрядные организации вправе не создавать представительства и (или) юридические лица на территории РБ для осуществления деятельности не только по проектированию, но и по строительству многофункционального комплекса.

В гражданско-правовых договорах, заключаемых заказчиком с контрагентами в ходе строительства (включая договор генерального подряда, договоры о выполнении работ и оказании услуг, договоры долевого строительства, договоры купли-продажи), цены определяются по соглашению сторон. То есть они могут как соответствовать рыночным ценам и вложенным затратам, так и нет. Причем как в большую сторону, так и в меньшую.

Что касается других льгот - налоговых, таможенных, то они ничем не отличаются от тех, которые своими указами президент Беларуси предоставляет другим иностранным инвесторам (заказчикам) для строительства чего-нибудь масштабного.

Правда, несмотря на льготы, пока ни одна из таких строек еще не была доведена до победного конца. А многие даже не начаты.