На рынке недвижимости ожидается небольшой рост
В 2018 году можно ожидать некоторого роста цен на жилье и постепенного увеличения арендных ставок на офисную недвижимость, если не произойдет резкого ухудшения экономической ситуации.
Как заявил «Ежедневнику» руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович, ожидаемый рост в 2018 году - это продолжение трендов 2017 года, когда после затяжного падения началось постепенное восстановление более-менее устойчивого спроса как на рынке жилья, так и на рынке офисной недвижимости.
Причины роста цен на жилье
По словам Владимира Давидовича, основной фактор, который повлиял на цены на жилье в 2017 году - резкое удешевление кредитов. В прошлом году порядка 60% покупок жилья в новостройках и 30% на вторичном рынке были осуществлены с использованием кредитных средств. Свою роль сыграл и рост зарплаты. За прошедший год он составил около 7-10%, и примерно на столько же выросла цена на квадратный метр жилья.
Также нужно учитывать, что тон на белорусском рынке недвижимости задают крупные частные и государственные девелоперы с большими объемами строительства, а значит – с потребностью в больших объемах финансирования. Белорусские девелоперы практически не пользуются кредитными ресурсами, деньги на строительство они получают в основном у конечных потребителей. Это одна из причин, по которым застройщики не стремятся придержать квартиры, чтобы в нужный момент продать их подороже. Они работают так, чтобы постоянно обеспечивать необходимый объем продаж и не допускать возникновения дефицита средств, который остановит стройку и вынудит искать заемные деньги. Девелоперы ориентируются на приемлемую, но не очень большую рентабельность – у разных компаний она составляет от 10% до 30%. Возможно, мелкие девелоперы и хотели бы проводить более гибкую политику, чтобы получать более высокую рентабельность, но они вынуждены действовать по правилам, которые задают крупные игроки.
Цены на жилье будут медленно расти
По мнению Владимира Давидовича, некоторый рост цен на жилье в 2018 году может продолжиться в случае сохранения небольшого роста заработной платы и комфортной ставки по кредитам. Люди будут брать кредиты, если их стоимость не будет превышать 15% годовых. Это чисто психологический фактор: при ставке свыше 15% в год придется выплачивать в виде процентов почти пятую часть от основной суммы долга. Даже если в стране высокая инфляция, и номинальная зарплата растет, человеку страшно думать о таких суммах.
Еще один фактор, который в 2018 году может привести к росту стоимости квадратного метра – сокращение количества вводимых в эксплуатацию площадей. Спад на рынке жилья в 2015-2016 годах привел к уменьшению объемов строительства. Поэтому в текущем году и в Минске, и в Беларуси в целом будет введено в эксплуатацию даже меньшее количество новых площадей, чем в кризисном 2016 году. А сокращение предложения, как известно, неизменно приводит к некоторому росту цены.
Помимо экономических, на рынок жилья будут продолжать оказывать влияние демографические и социальные факторы. Сейчас на одного человека в Минске приходится 22.4 квадратных метров жилья. В Стокгольме этот показатель составляет 40 метров, и при таком уровне обеспеченности там уже практически ничего не строится: все потребности покрывает вторичный рынок. При нынешнем уровне жизни в Минске потребность в новых новостройках отпадет при наличии 27-28 квадратных метров жилой площади на человека. Такой уровень обеспеченности жильем может быть достигнут через 6-7 лет в случае, если не будет принято решение о сносе устаревшего жилого фонда, как это недавно произошло в Москве.
Переезд ИТ-компаний спровоцировал повышение цен на офисную недвижимость
В прошедшем году произошло оживление на рынке коммерческой офисной недвижимости. Особенно это было заметно в наиболее развитых и показательных Минске и Минском регионе. Причины оживления - восстановление экономики. Компании почувствовали себя увереннее и стали более охотно тратить деньги на развитие.
Помимо этого, в Минске наметился дефицит качественных офисных площадей, который образовался в результате их бурного поглощения ИТ-компаниями. В ИТ сегодня очень высокая конкуренция за персонал, и когда лидеры рынка переехали в современные качественные офисы, то же самое были вынуждены сделать и все остальные. Тенденция к росту арендных ставок на рынке офисной недвижимости в 2018 году по всей вероятности продолжится – во многом из-за того, что в эксплуатацию будет введено небольшое количество площадей, уверен Владимир Давидович.
Как заявил «Ежедневнику» руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович, ожидаемый рост в 2018 году - это продолжение трендов 2017 года, когда после затяжного падения началось постепенное восстановление более-менее устойчивого спроса как на рынке жилья, так и на рынке офисной недвижимости.
Причины роста цен на жилье
По словам Владимира Давидовича, основной фактор, который повлиял на цены на жилье в 2017 году - резкое удешевление кредитов. В прошлом году порядка 60% покупок жилья в новостройках и 30% на вторичном рынке были осуществлены с использованием кредитных средств. Свою роль сыграл и рост зарплаты. За прошедший год он составил около 7-10%, и примерно на столько же выросла цена на квадратный метр жилья.
"Многолетний анализ данных рынка жилья показывает, что в Беларуси стоимость квадратного метра коррелирует с зарплатой в долларовом эквиваленте. Это связано как с покупательской способностью населения, так и с затратами девелоперских компаний. В строительстве жилья материалов, которые закупают за валюту, практически нет. Поэтому львиную долю затрат в составляет зарплата: в цементе - рабочим цементного завода, в производстве работ - строителям, в грузоперевозках - водителям. Особенно заметной доля зарплаты становится с учетом отчислений в ФСЗН", - рассказал Владимир Давидович.
Также нужно учитывать, что тон на белорусском рынке недвижимости задают крупные частные и государственные девелоперы с большими объемами строительства, а значит – с потребностью в больших объемах финансирования. Белорусские девелоперы практически не пользуются кредитными ресурсами, деньги на строительство они получают в основном у конечных потребителей. Это одна из причин, по которым застройщики не стремятся придержать квартиры, чтобы в нужный момент продать их подороже. Они работают так, чтобы постоянно обеспечивать необходимый объем продаж и не допускать возникновения дефицита средств, который остановит стройку и вынудит искать заемные деньги. Девелоперы ориентируются на приемлемую, но не очень большую рентабельность – у разных компаний она составляет от 10% до 30%. Возможно, мелкие девелоперы и хотели бы проводить более гибкую политику, чтобы получать более высокую рентабельность, но они вынуждены действовать по правилам, которые задают крупные игроки.
"Не так давно мы выявили еще одну закономерность: цены на жилье в Беларуси также коррелируют с производством ВВП на душу населения в долларах. Это не настолько точная корреляция, как с зарплатой, но все же она есть. Мы долго пытались понять, какое отношение это может иметь к экономическим реалиям, особенно в прошлые годы, когда ВВП рассчитывался не по количеству проданной, а по количеству произведенной продукции. И нашли только одно объяснение – оптимизм: если ВВП начал расти, по телевизору стали говорить, что все хорошо, это психологически влияет на поведение потребителей", – пояснил эксперт.
Цены на жилье будут медленно расти
По мнению Владимира Давидовича, некоторый рост цен на жилье в 2018 году может продолжиться в случае сохранения небольшого роста заработной платы и комфортной ставки по кредитам. Люди будут брать кредиты, если их стоимость не будет превышать 15% годовых. Это чисто психологический фактор: при ставке свыше 15% в год придется выплачивать в виде процентов почти пятую часть от основной суммы долга. Даже если в стране высокая инфляция, и номинальная зарплата растет, человеку страшно думать о таких суммах.
Еще один фактор, который в 2018 году может привести к росту стоимости квадратного метра – сокращение количества вводимых в эксплуатацию площадей. Спад на рынке жилья в 2015-2016 годах привел к уменьшению объемов строительства. Поэтому в текущем году и в Минске, и в Беларуси в целом будет введено в эксплуатацию даже меньшее количество новых площадей, чем в кризисном 2016 году. А сокращение предложения, как известно, неизменно приводит к некоторому росту цены.
"Если говорить о перспективе нескольких лет, то можно ожидать, что цена на квадратный метр жилья средних типовых потребительских качеств в Минске вырастет до 1400-1500 долларов. Это произойдет в случае, если зарплата продолжит расти и достигнет в столице 700-750 долларов в эквиваленте. В случае, если кредиты будут менее доступными, чем сегодня, при том же уровне зарплат стоимость квадратного метра будет несколько меньшей", - уверен Владимир Давидович.
Помимо экономических, на рынок жилья будут продолжать оказывать влияние демографические и социальные факторы. Сейчас на одного человека в Минске приходится 22.4 квадратных метров жилья. В Стокгольме этот показатель составляет 40 метров, и при таком уровне обеспеченности там уже практически ничего не строится: все потребности покрывает вторичный рынок. При нынешнем уровне жизни в Минске потребность в новых новостройках отпадет при наличии 27-28 квадратных метров жилой площади на человека. Такой уровень обеспеченности жильем может быть достигнут через 6-7 лет в случае, если не будет принято решение о сносе устаревшего жилого фонда, как это недавно произошло в Москве.
Переезд ИТ-компаний спровоцировал повышение цен на офисную недвижимость
В прошедшем году произошло оживление на рынке коммерческой офисной недвижимости. Особенно это было заметно в наиболее развитых и показательных Минске и Минском регионе. Причины оживления - восстановление экономики. Компании почувствовали себя увереннее и стали более охотно тратить деньги на развитие.
Помимо этого, в Минске наметился дефицит качественных офисных площадей, который образовался в результате их бурного поглощения ИТ-компаниями. В ИТ сегодня очень высокая конкуренция за персонал, и когда лидеры рынка переехали в современные качественные офисы, то же самое были вынуждены сделать и все остальные. Тенденция к росту арендных ставок на рынке офисной недвижимости в 2018 году по всей вероятности продолжится – во многом из-за того, что в эксплуатацию будет введено небольшое количество площадей, уверен Владимир Давидович.